나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70341 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 11층 1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 도시형생활주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 전철역 '의정부역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상22층 건물 내 제11층 제1104호로서 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서 현황 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 167-10 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 의정부동 167-11 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 의정부동 167-12 :일반상업지역(일반상업지역), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 의정부동 167-13 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70341 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 11층 1104호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

건물면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 기본정보요약

건물명: 드어반트라움

층수: 22층 건물 중 11층 1104호

준공일: 2019년 5월 3일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 도시형생활주택 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

토지는 4필지로 구성되어 있으며, 현재 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 전철역 '의정부역'이 소재합니다.

다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변시설및혐오시설유무

"의정부1동주민센터"가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

'의정부역'을 중심으로 형성된 상권의 영향권 내에 있어 유동인구 및 소비 활동이 기대됩니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

본 건은 박OO 채권자의 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 주식회사 케이뱅크의 가압류 (2024.02.27 접수)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수되는권리(임차권)

을구 1번 주택임차권: 박주현

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2022년 3월 31일

확정일자: 2022년 2월 28일

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는권리

주식회사 케이뱅크 가압류 (갑4)

에이치비저축은행 가압류 (갑5)

주식회사 디지비캐피탈 가압류 (갑6)

경기신용보증재단 가압류 (갑7)

소상공인시장진흥공단 가압류 (갑9)

국민건강보험공단 압류 (갑10)

박주현 강제경매 (갑12) - 본 건 경매 개시 결정 등기

씨앤에이치캐피탈 가압류 (갑13)

이 외 소유권이전, 신탁 등기말소 등기 등이 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

의정부시 중심 지역에 위치하여 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"의정부1동주민센터" 인근으로 행정 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변상업시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상가들이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

'의정부역'을 중심으로 형성된 상권의 영향권 내에 있어 유동인구 및 소비 활동이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층부터 지상 22층까지 건축되었습니다.

해당 호실은 11층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다.

내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설및주거환경

의정부1동주민센터 등 행정기관이 인근에 있습니다.

상업 시설 밀집 지역에 속해 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

'의정부역'을 통한 광역 교통망 이용이 용이합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인관련리스크

을구 1번 순위의 박 현 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 170,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

임대 관계 등 상세 내용이 미상인 점도 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용제한

토지는 일반상업지역, 소로2류, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 의정부시 중심부에 위치하여 입지 및 교통 조건이 우수한 오피스텔입니다.

그러나 170,000,000원의 선순위 임차 보증금이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

낙찰 시 해당 보증금 부담 또는 임차인과의 원만한 협의가 필요합니다.

8. 투자포인트

의정부 역세권에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

건물 자체의 관리 상태 및 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금을 감안하더라도, 시세 대비 저평가될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 172,000,000원

인수되는 임차 보증금: 170,000,000원

예상 입찰가 산정 방식: 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가: 172,000,000원 - 170,000,000원 = 2,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 제외하고 산출된 이론적인 금액입니다. 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건의 경우, 200만원의 입찰가로 낙찰받더라도 매수인은 1억 7천만원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 초기 투자 부담은 최소 1억 7천만원 이상이 됨을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.