나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70289 [1] 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층 802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재"의정부중앙초등학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 '가능역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건내 8층 802호로서 (사용승인일:2017..09.14) 외 벽 : 인조대리석 및 치장벽돌 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-01-31)(대로3-1호선)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(배영초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70289 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 271,000,000원

토지면적: 30.46㎡ (약 9.21평)

건물면적: 66.98㎡ (약 20.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) 추정 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

최고의 입지:

* 경기도 의정부시 의정부동 소재 "정은스카이" 오피스텔 8층 802호에 위치합니다.

* "의정부중앙초등학교" 북서측 인근으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재된 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 대로3류(폭 25~30m) 및 소로1류(폭 10~12m) 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

주위환경:

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류 도로에 접합되어 있습니다.

* 배영초, 의정부중앙초등학교 관련 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

* 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보:

* 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건의 즉각적인 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 의정부시 내 쓰레기 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 논의는 있었으나, 본 물건지 인근과는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

인수 대상 권리: 없음

말소 대상 권리: 전부 말소 대상 (말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정)

주요 권리 내역:

* 임차인 현황:

* 임차인: 우 (보증금: 291,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2022-06-09, 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 HUG 인수조건 변경에 따라, 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. (이로 인해 인수 보증금은 0원입니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전, 소유권이전 신탁등기 말소, 주택임차권(말소), 강제경매(말소기준권리), 압류 등기 등 모든 권리사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석 종합:

* 본 건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경에 따른 확약서 제출로 인해, 임차인의 보증금 관련 금액은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 의정부동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* "의정부중앙초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경의 안정성이 일부 확보됩니다.

* "가능역"이 도보 거리에 있어 유동인구 유입이 가능하며, 역세권 상권의 특징을 일부 가집니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 소재하여 건물 이용자의 편의성을 높입니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 준공년도: 2017년 9월 14일 (비교적 신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 8층

* 내부설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 전기 설비 완비.

* 주변 편의시설:

* 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 초등학교 및 지하철역이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 괴리: 본 건의 감정가는 271,000,000원이지만, 최근 실거래가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 조사되어 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 평가 기준의 차이일 수 있으며, 실제 경매 과정에서 입찰가 산정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 시 공실 기간에 따른 수익 공백을 고려해야 합니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 낙찰 후 미납 관리비 및 공과금 정산 주체를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 오피스텔입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 특히 임차인이 대항력이 없고 HUG와의 조건 변경 확약서를 제출하여, 임차보증금 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 사이에 존재하는 큰 격차는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 보증금 관련 확약서를 제출하여, 낙찰 시 임차보증금 부담이 전혀 없습니다.

* 준신축 오피스텔: 2017년 준공으로 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 가능역과 인접하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔의 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 271,000,000원

* 최근 실거래가 (65.49㎡ 기준): 220,000,000원 (2025년 10월) ~ 230,000,000원 (2026년 1월)

* 낙찰자 인수 부담금: 0원 (임차보증금 및 권리관계 없음)

* 시장 분석: 최근 실거래가 수준을 기준으로 볼 때, 현재 시점에서의 적정 시세는 약 225,000,000원 ~ 235,000,000원으로 추정됩니다. 감정가와의 차이를 고려할 때, 경쟁 입찰을 고려하더라도 시장 가격을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 240,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 230,000,000원 ~ 235,000,000원 (시장가와 보증금 부담 없음을 고려하여 보수적으로 접근)

최종 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.