나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70323 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 2층 205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 2층 205호로서 (사용승인일 : 2018.06.08) 외벽 : 외장석재 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 동하향 완경사의 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10), 대로1류(폭 30m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(중점 경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70323 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 2층 205호

* 용도: 연립주택

* 건축물 사용승인일: 2018년 6월 8일

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

* 건물 면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 단지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획으로는 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 30~40m), 중로2류(폭 15~20m)에 속하며, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(호국로)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 27일 인천수산업협동조합의 가압류(갑7)입니다.

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인 조 씨가 존재하며, 2021년 6월 4일 전입, 2021년 5월 10일 확정일자를 받았습니다.

* 임차인 조 씨는 보증금 194,000,000원에 차임 없이 거주 중이며, 해당 주택임차권(을1, 2024년 1월 22일 접수)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 주의: 채권자 조OO와 임차인 조 씨가 동일인일 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 가능동은 경민대학교를 중심으로 한 상권과 일반 주거지역이 혼재되어 있습니다.

* 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용은 용이합니다.

* 경민대학교 학생들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점 등 유동인구가 형성될 수 있는 환경입니다.

* 인근 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보에 따르면 본건은 2018년 6월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 연립주택입니다.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 급배수, 위생, 화재경보, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 경민대학교 남서측 인근에 위치하며, 인근 도로 상황은 양호합니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있어 편리합니다.

* 주변에 학교, 병원, 편의시설 등 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조 씨의 보증금 194,000,000원 인수입니다. 이는 낙찰자가 반드시 부담해야 하는 금액으로, 입찰가 산정에 매우 중요한 영향을 미칩니다.

* 채권자 조OO와 임차인 조 씨가 동일인으로 추정되는 상황으로, 경매 절차의 투명성 및 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 임차보증금으로 인해 실제 투자수익률이 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다.

* 주택 이용 현황에 '미상'으로 표시된 임대 관계가 존재할 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 스타파크빌 연립주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 경민대학교 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 대항력 있는 임차인 조 씨의 보증금 194,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리 사항이 존재합니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시세보다 높아질 가능성이 있어, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

* 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계 자체는 명확하나, 임차인 문제가 가장 큰 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 대학가의 꾸준한 임대 수요 발생 가능성.

* 비교적 최근에 준공된 건물로 양호한 주거 환경 기대.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인 조 씨의 보증금 194,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실질 투자 비용은 (낙찰가 + 194,000,000원)이 됩니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택이 210,000,000원에서 254,000,000원 사이에 거래되고 있습니다.

* 이러한 시장 가격대를 고려할 때, 총 실질 투자 비용이 시세 범위 내에 들기 위해서는 낙찰가(입찰가)가 매우 낮아야 합니다.

* 총 실질 투자 비용을 주변 시세 하단인 210,000,000원에 맞추려면, 낙찰가는 210,000,000원 - 194,000,000원 = 16,000,000원이 됩니다.

* 총 실질 투자 비용을 주변 시세 상단인 254,000,000원에 맞추려면, 낙찰가는 254,000,000원 - 194,000,000원 = 60,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 보수적인 예상 입찰가(낙찰가) 범위는 16,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

* 주의: 해당 범위의 입찰가는 감정가(173,000,000원)보다 현저히 낮으므로, 본 물건은 인수되는 임차보증금 리스크로 인해 정상적인 경매 절차에서 해당 가격에 낙찰받기 매우 어렵습니다.

* 필수 확인 사항: 임차인이 법원에서 배당받는 금액에 따라 실제 인수해야 하는 보증금액이 달라지므로, 매각기일 배당표를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다면, 본 예상 입찰가 산정의 전제가 무효가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.