나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3633 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 4969 힐스테이트클래시안 제105동 제4층 제401호 미지정 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3633 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 파악되지 않음

1.2. 물건 기본 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 4969 힐스테이트클래시안 제105동 제4층 제401호

건물명: 힐스테이트 클래시안

준공년월: 2020년 12월

총동수: 14개동

총세대수: 1,476세대

시공사: 현대건설

층수: 지하 4층 ~ 지상 29층 (해당 물건: 4층)

용도: 아파트 (주거용)

1.3. 면적 정보

전용면적: 42.68㎡ (약 12.91평)

분양면적 (추정): 약 56.34㎡ (약 17.00평)

*분양면적은 유사 면적대의 비율을 추정하여 산정되었습니다.

1.4. 감정평가 정보

감정가: 0

*제공된 정보 및 검색 결과에서 감정가 정보가 확인되지 않아 '0'으로 표기합니다. 이는 해당 물건의 평가가 부재하거나 특이사항이 있음을 시사하므로, 실제 입찰 시 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 명시된 권리사항으로, 경매 절차 진행 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다. 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 사용 조건 등)에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.6. 특이사항

*제공된 정보 및 검색 결과에서 별도의 특이사항은 파악되지 않았습니다.

1.7. 주의사항

*제공된 정보 및 검색 결과에서 별도의 주의사항은 파악되지 않았습니다.

1.8. 특수물건정보

*제공된 정보 및 검색 결과에서 별도의 특수물건정보는 파악되지 않았습니다.

1.9. 감정평가서 요약

*감정평가서 요약 정보는 제공되지 않았습니다.

1.10. 물건명세서 참고사항

작성일: 파악되지 않음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

개요: 파악되지 않음

비고: 파악되지 않음

1.11. 건축물표제부 요약

*건축물표제부 요약 정보는 제공되지 않았으나, 아파트로서 일반적인 건축물 정보는 포함될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 7호선 신풍역을 도보 약 7~10분 내외로 이용 가능합니다.

* 7호선 보라매역, 1·5호선 신길역, 1호선 영등포역 등 주요 지하철 노선과의 접근성이 우수하여 환승을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구 및 시내 이동이 용이합니다.

* 다양한 노선의 버스정류장이 단지 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 신림선 경전철 및 신안산선 개통 예정으로 교통 편의성은 더욱 증대될 전망입니다.

2.2. 주변 환경

* 신길뉴타운 개발의 핵심 지역 중 하나로, 현대적인 아파트 단지와 잘 정비된 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

* 단지 바로 옆에 어울숲근린공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 신길문화체육도서관(수영장 포함) 건립 공사가 진행 중으로(25년 5월 완공 예정) 문화 및 체육 시설 이용이 편리해질 것입니다.

* 대규모 쇼핑센터 개발이 예정되어 있어 생활 편의시설 이용이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

* 단지는 '울타리 없는 아파트' 컨셉을 적용하여 개방감을 높이고, 단지 내 조경 공간을 주변 지역 주민과 공유하는 등 지역사회와의 소통을 강조하고 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 권리

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 통상적으로 경매개시결정등기 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 그러나, 제공된 정보에 따르면 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권의 존속 및 내용을 그대로 인수해야 함을 의미합니다. 지상권의 성격, 범위, 존속 기간, 지료 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

* 정확한 말소기준권리는 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 확인이 필요합니다. 강제경매 개시결정 등기 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높으나, 그 외 담보권(근저당, 저당권 등)이 말소기준권리보다 앞설 경우 해당 권리는 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

* 만약 임차인이 존재하고, 이들이 대항력(전입신고 및 점유)을 갖추고 있으면서 보증금 및 차임의 액수가 미상인 경우, 낙찰자는 보증금을 인수하거나 명도 시 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이 경우, 실제 현장 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 기타 권리 분석

* 감정가 0원이라는 점은 권리관계에 복잡성이 있거나, 법적인 하자(예: 불법 건축물, 심각한 하자 등)가 있을 가능성을 시사하므로, 권리분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

* 특히, '지상권'은 그 성격과 범위에 따라 물건의 가치와 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법률 전문가와 함께 심층적인 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 속한 신길뉴타운은 서울 서남부의 대표적인 주거 중심지로, 대규모 아파트 단지와 현대적인 도시 기반 시설이 조화롭게 조성된 지역입니다.

* 주거 기능이 강화되면서 생활 편의시설, 교육 시설, 교통망 등이 지속적으로 발전하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 및 유동인구

* 단지 내 및 인근에 다양한 상업 시설(마트, 식당, 편의점 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 역세권 입지와 주변 지역 개발로 인해 꾸준한 유동인구 유입이 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 배후 수요

* 1,476세대의 대단지 자체 배후 수요와 함께 신길뉴타운 내외의 거주민을 주요 배후 수요로 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 단지 내 커뮤니티 시설이 매우 잘 갖추어져 있습니다. 헬스장, 스크린 골프장, 어린이 놀이방, 카페, 독서실, 탁구장/파티룸, 필라테스/요가 공간, 사우나, 골든라운지, 악기 연주방 등이 마련되어 있어 입주민의 삶의 질을 높여줍니다.

5.2. 교육 환경

* 단지 내 어린이집, 영신교회 어린이집이 있어 영유아 보육이 용이합니다.

* 인근에 서울대영초등학교, 서울우신초등학교, 서울도림초등학교 등 초등학교가 위치하며, 대영중학교, 신길중학교, 대영고등학교 등 중·고등학교도 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

* 인근에 공원이 있고, 신길문화체육도서관(수영장 포함)이 건립 예정이어서 문화 및 여가 활동을 위한 인프라가 확충될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리 (지상권)

* 가장 큰 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'입니다. 이 권리의 정확한 내용(존속기간, 범위, 지료 지급 여부, 건물 소유권과의 관계 등)을 파악하는 것이 가장 중요합니다. 지상권의 존재는 해당 토지의 사용 및 건물 관리에 제약을 줄 수 있으며, 경우에 따라서는 낙찰자가 예상치 못한 부담을 안게 될 수 있습니다.

6.2. 감정가 0원 및 권리관계 복잡성

* 감정가가 '0'이라는 점은 매우 이례적이며, 해당 물건에 법적, 물리적, 행정적 하자가 있거나 권리관계가 매우 복잡하여 정상적인 평가가 어려운 경우일 수 있습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 큰 어려움을 주며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.3. 임차인 미확인

* 현재 임차인 정보가 파악되지 않아, 만약 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제 등이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서의 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 인식 (주관적 의견)

* 일부 온라인 후기에서는 영등포역 인근 지역의 야간 안전성에 대한 주관적인 우려가 제기되기도 하였습니다. 이는 개인적인 경험에 기반한 것이나, 잠재적 수요자에게 심리적 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

힐스테이트 클래시안은 신길뉴타운의 중심지에 위치한 현대적이고 잘 갖춰진 아파트 단지로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경을 제공합니다. 신축 아파트로서의 기본적인 가치는 높다고 판단됩니다.

그러나 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재와 '감정가 0원'이라는 매우 이례적인 상황으로 인해 심각한 권리분석상의 위험을 내포하고 있습니다. 특히 지상권의 구체적인 내용과 감정가 0원의 정확한 사유에 대한 면밀하고 철저한 조사가 선행되지 않는다면, 향후 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 손실로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본건은 단순히 시세 대비 저렴한 가격을 보고 접근하기보다는, 해당 물건에 대한 모든 권리관계, 법적 하자, 물리적 상태 등을 전문가와 함께 완벽하게 파악한 후에 신중하게 입찰 여부를 결정해야 하는 고위험-고수익 가능성이 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 주거 환경: 신길뉴타운 내 중심 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 현대적인 단지 설계는 장기적인 주거 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 미래 가치: 신길뉴타운의 지속적인 개발과 신규 교통망 확충 계획은 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 잠재적 가격 메리트: '감정가 0원' 및 '지상권 인수'라는 위험 요소를 극복하고, 철저한 분석을 통해 권리 문제를 해결할 수 있다면, 시장 가격보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 '감정가 0원'이라는 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리상 리스크로 인해, 현재 시점에서 합리적인 예상 입찰가를 산정하는 것은 불가능합니다.

* 일반적인 경매 절차에서 감정가는 물건의 가치를 평가하는 중요한 기준이 되지만, 본건의 경우 이 기준이 부재합니다.

* 정확한 감정평가 재산정, 지상권의 내용 및 가치 평가, 임차인 권리관계 확인, 그리고 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 '인수 보증금'을 제외한 실제 취득 가능한 금액을 산출해야 합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 면밀한 권리분석 및 현장 조사가 선행된 후에만 입찰가를 결정할 수 있으며, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.