나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3662 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘신구로초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 구로역(지하철 1호선) 및 신도림역(지하철 1, 2호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건 내 제10층 제1021호로서 (사용승인일 : 2013.09.16.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고편탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3662 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1021호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건물 내 제10층 제1021호

사용승인일: 2013년 9월 16일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.77㎡ (약 0.84평)

토지 지분: 2.7739㎡ (약 0.84평)

건물면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

건물 지분: 17.74㎡ (약 5.37평)

전용면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘신구로초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

건물 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 구로역(지하철 1호선) 및 신도림역(지하철 1, 2호선) 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접면

대상 물건의 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존 등기: 2013년 10월 2일

* 소유권 이전 등기: 2013년 10월 11일 (주유미)

* 주택 임차권 등기: 2025년 3월 19일 (임차인: 노예림, 금액: 136,000,000원, 인수)

* 소유권 이전 등기: 2021년 6월 21일 (이시우)

* 압류 등기: 2024년 1월 18일 (채권자: 구로구청, 말소기준권리)

* 강제경매 개시 결정 등기: 2026년 2월 13일 (채권자: 노예림, 사건번호: 2026타경3662)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 136,000,000원 (1억 3천 6백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 3일

* 확정일자: 2021년 5월 6일

* 배당신고일자: 2025년 3월 19일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 '을1'구에 기재된 노예림의 주택 임차권은 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 해당 임차 보증금 전액을 인수해야 함을 의미합니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2025.03.19. 접수, 임차인 노예림)는 임차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음)

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 18일 접수된 구로구청의 압류 등기입니다. 상기된 말소기준권리보다 선순위인 노예림의 주택 임차권(2025년 3월 19일 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택)으로 구성되어 있으며, 본 물건은 오피스텔 용도입니다. 총 18층 규모의 현대적인 건물에 속합니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 주변으로 각종 근린생활시설이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(17.74㎡)의 비즈트위트오렌지 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 1월 3일: 10,300만원 (16층)

* 2026년 1월 5일: 11,000만원 (11층)

* 2025년 10월 28일: 10,500만원 (11층)

최근 거래 평균가는 약 10,600만원 수준으로, 본 물건의 감정가(1억 5백만원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

물건지 인근에 신구로초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 내부 설비

건물에는 통상적인 급·배수 및 위생 설비, 가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크 (핵심)

가장 중요한 리스크는 선순위임차권, 즉 대항력 있는 임차인 노예림의 보증금 1억 3천 6백만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 총 투자 비용에 해당 금액이 추가됨을 의미하며, 부동산의 최종 취득 원가를 크게 상승시킵니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금을 배당받지 못함을 시사하지만, 매수인의 인수 의무는 명확합니다.

6.2. 법규 및 지역 제한

* 도시지역, 일반상업지역

* 대공방어협조구역 (해발 165m 위탁고도)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인, 아파트/주거용 토지 관련, 지정 기간 확인 필요)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본 물건의 입지 조건에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로구 구로동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 2013년에 준공되어 비교적 현대적인 상태를 유지하고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 1억 3천 6백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가하며, 최근 유사 물건의 매매가(1억 3백만원~1억 1천만원)와 비교할 때 총 투자 비용이 현저히 높아질 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 구로역, 신도림역 인접으로 서울 주요 지역 접근성 우수.

* 현대적 건물: 2013년 준공으로 시설 노후도가 낮음.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 투자 목적에 부합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

감정가는 1억 5백만원이며, 최근 실거래가는 1억 3백만원에서 1억 1천만원 사이입니다. 그러나 본 물건은 1억 3천 6백만원의 임차 보증금 인수 부담이 있습니다. '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정해야 한다는 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담으로 인해 실제 투자 원가가 상승하므로, 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 총 투자 비용 고려사항

실제 총 투자 비용은 '예상 입찰가' + '인수 보증금(136,000,000원)'이 됩니다. 따라서 본 물건의 총 투자 비용은 예상 입찰가에 1억 3천 6백만원을 더해야 합니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 수준이 될 가능성이 높아, 투자 수익률 측면에서 불리할 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가

총 투자 비용의 부담을 고려하여, 보수적으로 접근할 때 입찰가는 90,000,000원 (9천만원) 수준으로 제안합니다.

이 경우, 예상 총 투자 비용은 약 90,000,000원(입찰가) + 136,000,000원(인수 보증금) = 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)이 됩니다. 이 금액은 최근 실거래가보다 현저히 높으므로, 투자 결정 시 수익성 분석을 면밀히 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.