나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3586 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 수도권지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제4층 제407호로서, (사용승인일 2014.09.04) 외벽 : 외장석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

(공부상) 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제407호

건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

층: 4층

호수: 407호

건축물대장상 사용승인일: 2014.09.04

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 용도: 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지 지분: 3.2431㎡ (약 0.98평)

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물 지분: 17.76㎡ (약 5.37평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3586 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 권리 현황 요약

감정가: 104,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원 (물건명세서 상 임차권 등기 말소 조건부 매각 및 신청채권자의 채권 포기에 근거)

말소기준권리: 서울보증보험(주) 강제경매개시결정 (2026.02.11.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

2.4. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제407호로서, 사용승인일은 2014년 9월 4일입니다.

공부상 용도는 오피스텔이며, 현황 역시 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차시설 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정등기(을6, 접수일자: 2026.02.11.)입니다.

이보다 선순위인 권리 중 매수인이 인수해야 하는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.28

* 확정일자: 2022.03.30

* 배당신고일자: 2024.12.23

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을5, 접수일자: 2024.12.23)

* 등기부상 말소/인수: 인수

* 권리분석상 대항력: 없음

* 분석: 등기부상으로는 한국토지주택공사(이하 LH)의 임차권이 '인수'로 기재되어 있어 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 권리분석상 LH의 대항력은 없다고 판단되었습니다. 더욱 중요한 점은 물건명세서 상의 '특이사항' 및 '주의사항'입니다. 신청채권자인 서울보증보험(주)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이는 설령 등기부상 '인수'로 되어 있더라도, 실제 매각 조건에 따라 임차권 등기가 말소될 것이며, 이에 따른 보증금 인수 부담은 없을 것으로 해석됩니다.

* (참고) 서울보증보험(주) 관련: 서울보증보험(주)가 임차인으로도 등재되어 있으며 대항력이 있다고 기재된 부분이 있습니다. 그러나 서울보증보험(주)는 본건의 신청채권자로서 강제경매를 신청한 주체이므로, 본 경매 절차에서는 채권자로서의 지위가 우선시될 것으로 판단됩니다. 임차인으로서의 별도 보증금 인수 의무는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 요약

본 물건의 집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전(솔하건설, 윤세일, 최진숙) 내역이 있습니다.

을5 권리: 한국토지주택공사 주택임차권 (135,000,000원, 2024.12.23 접수) - 등기부상 '인수' 기재, 그러나 물건명세서 상 조건에 따라 매수인의 인수 부담 없음.

갑6 권리: 서울보증보험(주) 강제경매개시결정 (137,995,890원, 2026.02.11 접수) - 말소기준권리. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 금천구 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지를 중심으로 다양한 IT 기업체와 관련 업무 시설이 밀집해 있는 핵심 업무지구입니다.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 직주근접 수요가 높으며, 20~40대 직장인을 주요 수요층으로 하는 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 인근 상업 시설

단지 내 및 주변으로 다양한 편의시설, 식당, 카페 등이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 인근의 대형 쇼핑몰(예: 마리오아울렛, 롯데아울렛) 등도 이용이 편리하여 주거 및 상업 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역 역세권에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 관공서(가산동주민센터) 등의 공공시설 접근성이 좋습니다.

대형 마트 및 백화점, 아울렛 등 쇼핑 시설 이용이 편리하며, 여가 활동을 위한 문화 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 및 명도 관련

물건명세서 상 '임차권 등기 말소 조건부 매각' 및 '신청채권자의 채권 포기' 조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 '인수'로 기재된 점과 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

본건은 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용이나 재건축, 증축 등 개발 행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 대표적인 업무 및 산업 중심지인 가산디지털단지에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 교통이 매우 편리한 오피스텔입니다.

감정가는 1억 4백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가, 건물 연식, 면적 등을 종합적으로 고려한 시세 분석이 필수적입니다.

가장 중요한 권리관계로는 임차권 인수 여부가 있습니다. 현재 물건명세서 상의 조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 것으로 판단되나, 복잡한 권리관계와 명도 절차에 대한 면밀한 검토 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 업무지구 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 향후 가산디지털단지 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

* 주변 신축 오피스텔 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 수익률 제고 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 (17.76㎡ 기준):

* 2025.02.17 거래: 109,000,000원 (3층)

* 2025.03.01 거래: 77,000,000원 (4층) - 본건과 동일 면적/층수이나, 시장가보다 현저히 낮아 특이거래로 판단됩니다.

* 2024.11.15 거래: 115,000,000원 (6층, 14.29㎡) - 면적 차이가 있습니다.

감정가: 104,000,000원

인수 보증금: 0원 (물건명세서 상 임차권 등기 말소 조건부 매각 및 신청채권자 채권 포기에 근거하여 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단)

종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 및 최근 거래 사례(109,000,000원)를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만, 77,000,000원 거래 사례를 고려한 보수적인 접근도 가능합니다. 명도 관련 변수와 권리관계의 명확성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

(본 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 고려한 금액이며, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상치 못한 변수는 별도로 고려해야 합니다.)

*참고: 본 보고서는 제공된 정보 및 일반적인 부동산 경매 분석 절차에 따라 작성되었습니다. 실제 현장 조사 및 상세 권리 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰 결정을 내리시기 바랍니다.*

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