나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2086 [2] 광주광역시 서구 광천동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 일심리 소재 '만연초등학교' 북서측 인근에 위치하는 공동주
택내 단위세대(금호타운아파트 제102동 제4층 제403호)로서 주위는 대단위 아파트단지와 이
를 배후지로 하는 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 '광주광천동우체국' 동측 인근에 소재하는 공동주택 내
단위세대(다온빌(통칭) 제5층 제501호)로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 주를 이루
는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 제
반 교통 편의성은 대체적으로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 제
반 교통 편의성은 대체적으로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 내 제5층 제501호로서,
사용승인일 : 2016.08.18.
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상15층 아파트 내 제4층 제403호로서,
사용승인일 : 1998.05.19.
외벽 : 콘크리트 벽체 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.7450㎡)임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 64.324㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 유사사다리형의 '다세대주택 건부지'임.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 자체지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 '아파트 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M 내외의 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약2M 내외의 콘크리트 포장
도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 단지 동서남북측으로 각각 왕복 4차로, 왕복3차로, 왕복2차로, 왕복3차로의 아스팔트포
장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시저소
득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000
미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구
역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2086 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 두OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 서구 광천동 10-30 5층501호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제501호

사용승인일: 2016.08.18.

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 41.11㎡ (약 12.43평)

토지지분: 41.1137㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.32㎡ (약 19.46평)

건물지분: 64.324㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 '광주광천동우체국' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 유스퀘어(종합버스터미널, 쇼핑몰, 문화시설 포함)가 있어 상업 및 문화 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 광천동 일대는 재개발 사업 예정 지역으로 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 유스퀘어 종합버스터미널이 인접해 있어 광역적인 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 주거환경개선지구는 저소득 주민의 주거 환경 개선을 위한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 3월 13일 접수된 두암신용협동조합의 근저당권(을4)입니다.

등기부상 소유권 이전(강나루, 이성옥), 근저당권(두암신용협동조합), 주택임차권(한국토지주택공사), 가압류(중소기업은행, 전남신용보증재단), 압류(국민건강보험공단, 광주세무서장) 등이 존재하나, 이들은 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 256,743,540원

3.2. 임차인 분석

임차인: 박해미

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 박해미는 전입일자(2022-06-07)가 말소기준권리(2020-03-13)보다 늦고, 배당신고를 했으며 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 인수할 임차 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 광천동 일대는 유스퀘어(광주종합버스터미널)를 중심으로 백화점, 영화관, 대형 서점, 다양한 F&B 매장 등이 밀집한 복합 상업 및 교통 중심지입니다. 또한, 광주 서구청에서 추진하는 골목형 상점가 지정 사업 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있어, 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다. 인근에 '광천시민', '남일(A)' 등 주거 단지가 있어 배후 수요도 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 유스퀘어 내 쇼핑몰(신세계백화점), 영화관(CGV), 서점(영풍문고), 다수의 음식점, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 광주광천동우체국, 광천파출소 등 공공기관도 인근에 위치합니다.

* 교통: 유스퀘어 종합버스터미널을 통해 전국 각지로 이동 가능하며, 시내버스 노선이 다양하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 현재 광천동 내에는 초등학교만 있으며, 중고등학교는 인근 지역으로 통학해야 합니다. 다만, 광천동 일대 재개발이 완료되면 초등학교와 중학교가 신설될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거환경개선지구

본건이 속한 주거환경개선지구는 도시 저소득 주민의 주거 환경 개선을 위한 목적으로 지정된 지역입니다. 향후 재개발 또는 정비 사업이 진행될 가능성이 있으나, 사업 추진 시기 및 방식에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설

조사된 내용상 본건 주소지(광주광역시 서구 광천동 10-30)에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시는 과거 혐오시설로 인식되었던 소각장 사업을 친환경 시설로 재인식시키며 주민 편의 시설과 함께 건립을 추진하고 있으며, 서구 지역에서도 소각장 후보지 신청이 있었습니다. 또한, 광천동 일대 일부 재개발 예정 구역에서 불법 쓰레기 투기 문제가 제기된 바 있으나, 이는 단기적인 관리 문제로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 깨끗하고 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 물건입니다. 특히, 유스퀘어라는 광주의 주요 교통 및 상업 중심지에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 주거환경개선지구라는 특성상 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으며, 주변의 재개발 및 상권 활성화 사업 추진 여부에 따라 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 유지

* 임차인 대항력 및 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 말소 기준 권리 외 모든 등기부상 권리 소멸 예정으로 등기부상 깨끗한 권리 인수 가능

* 유스퀘어 인접으로 인한 탁월한 교통 및 생활 편의성

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 225,000,000원입니다. 주변 유사 연립주택의 최근 매매 사례(2025년 6월, 2024년 8월)에서 19.8㎡~65.2㎡ 면적의 물건이 243,000,000원 ~ 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2016년식 다세대주택으로 연식과 상태가 비교적 양호하며, 전용면적 64.32㎡(약 19.46평)임을 고려할 때, 감정가 대비 높은 수준에서 입찰이 형성될 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가(225,000,000원)보다 높은 수준인 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.