나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30890 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 203-2 스퀘어가든 제1층 제148호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동주민센터" 북동측 인근에 위치하는 스퀘어가든 제1층 제148호로서, 인근에는 아파트 단지, 관공서, 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제1층 제148호로서,
외벽 : 복합판넬, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역 빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

본건은 인접 호수(146호,147호)와 경계벽이 철거된 상태로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

본건(148호)는 인접 호수(146호, 147호)와 경계벽이 철거된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30890 (1)

물건명: 스퀘어가든 제1층 제148호

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-2 스퀘어가든 제1층 제148호

용도: 제2종 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주월새마을금고 (말소기준권리)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 33.36㎡ (약 10.1평)

건물면적: 70.20㎡ (약 21.2평)

감정가: 420,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 관공서, 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정이 양호합니다. 본건 동측, 서측 및 남측으로 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2019년 5월 7일 접수된 주월새마을금고의 근저당권(금417,600,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 2017년 3월 16일 접수된 유한회사스퀘어개발의 소유권이전1번신탁등기말소

* 2019년 5월 7일 접수된 주월새마을금고의 근저당권

* 2025년 1월 16일 접수된 주월새마을금고의 임의경매개시결정

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 417,600,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 입지

본건은 나주시 빛가람동의 핵심 상업지역에 위치하고 있으며, 빛가람동 주민센터, 한국전력공사 본사, 한국농어촌공사 등 주요 공공기관 및 기업이 밀집해 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 및 접근성

스퀘어가든 건물 1층에 위치하며, 동서남측으로 4차로 도로에 접하여 차량 접근성이 매우 우수합니다. 일반상업지역으로 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

빛가람동 주민센터, 대규모 아파트 단지, 다양한 관공서, 은행, 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 환경

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 민감한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽 철거 상태

본건(148호)는 인접 호수(146호, 147호)와 경계벽이 철거된 상태로 이용 중에 있습니다. 이는 향후 해당 공간의 합병 또는 개별 관리 시 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인의 존재 또는 권리 주장이 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때 추가적인 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 중심 상업지구에 위치하여 입지적 강점이 뛰어나며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 인접 호실과의 경계벽 철거 상태와 임대차 관계 미확인이라는 특이사항은 향후 활용 계획 수립 및 명도 과정에서 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 나주시 빛가람동 핵심 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 공간 활용 유연성: 경계벽 철거로 인해 인접 호실과의 합병을 통한 면적 확장 및 다양한 공간 활용이 가능합니다.

* 지역 성장 잠재력: 혁신도시 개발 및 에너지 산업 중심지로서의 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 420,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 경계벽 철거 상태 및 임대차 관계 미상 등의 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다. 향후 공간 활용 방안, 예상 임대 수익률, 그리고 주변 상권의 동향 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.