나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30470 [1] 전라남도 화순군 동면 복암리 459-56 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 동면 복암리 소재 "화순 사랑의 집" 동측 인근에 위치함.
주위환경은 전, 임야 등이 소재하는 국도주변 농경지대, 야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로서 묵전(임야상태)임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_
개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐
광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
-맹지이고 묵전(임야상태)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30470 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 복암리 459-56

물건종별: 토지 (임야)

용도: 과수원 (현황: 묵전(임야상태))

감정가: 124,752,000 원

토지면적: 5198.00 ㎡ (약 1,572.3평)

건물면적: 0 ㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 엠씨아이대부(주)

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 동면 복암리에 위치하며, "화순 사랑의 집" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 국도변 농경지대 및 야산지대로 구성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 불가능하나, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건의 형태는 사다리형이며 완경사지입니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 12월 31일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을5) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 상 소유권이전 (갑4), 근저당 (을5), 소유권이전청구권가등기 (갑6), 근저당부채권근질권 (을5-2) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정에 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 과수원으로 등록되어 있으나, 현재는 묵전(임야상태)으로 활용되고 있어 농경지 및 야산지대에 속합니다.

인근에 농업 관련 시설 외 별도의 상권은 발달하지 않은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

물건의 소재지는 농경지대 및 야산지대이므로 주거 편의시설과의 접근성은 낮습니다.

차량 접근이 불가능한 맹지라는 점을 고려할 때, 일상생활을 위한 편의시설 이용은 인근 도로까지 이동 후 가능할 것으로 예상됩니다.

"화순 사랑의 집"이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 차량 진입 및 토지 이용, 향후 건축 등에 있어 상당한 제약이 따릅니다.

묵전(임야상태): 현재 토지 이용이 어렵고, 농지로 복구하거나 개발을 위해서는 추가적인 비용과 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농지로서, 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

특별매각조건 (원상회복명령 가능성): 동면장의 사실조회 회신에 따라 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역, 농림지역, 다양한 가축사육제한구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 개발 행위 시 제한 사항이 많습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군에 소재한 5198㎡ 규모의 토지로, 현재 묵전(임야상태)으로 이용 중입니다.

감정가는 124,752,000원이지만, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점, 원상회복명령 가능성 등 여러 제약 사항을 신중하게 고려해야 합니다.

권리 관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 자체의 잠재적 가치, 농지 또는 임야로서의 활용 가능성, 또는 향후 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

화순 지역의 농지 또는 임야로서의 잠재적 가치.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁이나 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상회복 관련 문제를 명확히 파악한 후 활용 방안 모색.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,752,000 원

본 물건의 맹지, 묵전(임야상태)이라는 현황, 농지취득자격증명 제출의무, 원상회복명령 가능성, 복잡한 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 지역 농지 및 임야 경매 낙찰가율, 물건의 하자 요인 등을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

이러한 리스크 요인들을 고려하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준 (약 74,851,200원 ~ 99,801,600원) 범위 내에서 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 개인의 자금 계획, 투자 목표, 해당 물건에 대한 심층적인 실사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.