나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30258 [1] 광주광역시 북구 충효동 294 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 충효동 소재 "북촌마을" 북측 인근에 위치하고, 주변은 전, 답 등이
소재하는 마을주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황
은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
역사문화환경보존지역<광주광역시 문화재보호 조례>, 공원마을지구( 공원지정일:2013.3.4)
<자연공원법>, 국립공원( 공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경30258 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 충효동 294

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 254,232,000원

* 토지면적: 2889.00㎡ (약 874.12평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광주농업협동조합 (근저당권자)

* 특별매각조건: 농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

* 본건은 광주광역시 북구 충효동 소재 "북촌마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전, 답 등이 소재하는 마을주변농경지대로 이루어져 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 공원마을지구, 국립공원에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 16일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2: 2022년 6월 16일 소유권이전 (장충진)

* 을1: 2022년 6월 16일 근저당권 (광주농업협동조합)

* 갑3: 2024년 1월 5일 압류 (국민건강보험공단)

* 갑4: 2024년 6월 14일 가압류 (광주신용보증재단)

* 갑5: 2024년 11월 13일 가압류 (산포농업협동조합)

* 갑6: 2025년 1월 8일 임의경매개시결정 (광주농업협동조합)

* 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액은 244,487,766원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 없습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지대로서 상업 활동이 활발한 일반 상권 지역이 아닙니다.

* 인근 "북촌마을"의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 농지로서의 특성이 강하므로, 일반적인 상권 분석보다는 토지 이용 목적에 따른 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경은 주로 전, 답으로 이루어진 농촌 지역입니다.

* 교통은 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능합니다.

* 국립공원, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 주변 개발이나 환경 변화에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 도시지역 내 자연녹지, 개발제한구역, 국립공원, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 토지가 부정형 완경사지로서, 평탄지 대비 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지 관련 법규(농지법 등)에 따른 추가적인 규제나 의무가 발생할 수 있습니다.

* 향후 주변 개발 시 인프라 부족이나 개발 방향에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다. 광주 충효동 일원에서는 생태문화마을 조성 사업이 진행 중이나, 해당 사업과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 국립공원 및 개발제한구역 등 지정으로 인해 토지 이용이 엄격히 제한됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 충효동에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 2억 5천여만 원입니다.

* 토지 자체는 용도지역 및 국립공원, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 활용에 제약이 크다는 점이 두드러집니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 매우 깔끔한 상태입니다.

* 핵심 고려 사항은 농지취득자격증명 제출 필수 요건으로, 이는 매수 희망자의 농지 소유 자격과 직결되는 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 매수 후 인수할 권리가 없어 명확하고 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

* 입지: 광주광역시 북구라는 행정구역 내에 위치하며, 마을 인근이라는 점은 기본적인 장점입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주변 개발 계획(생태문화마을 등)이 있으나, 토지 이용 규제(국립공원, 개발제한구역 등)로 인해 실질적인 개발 가능성은 불확실합니다. 정책 변화에 따라 규제가 완화될 가능성을 고려해볼 수 있으나, 이는 장기적이고 불확실한 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 254,232,000원

* 면적: 2889.00㎡ (약 874.12평)

* 본건은 농지이며, 여러 개발 제한 구역(국립공원, 개발제한구역 등)에 묶여 있어 활용에 제약이 많습니다. 또한, 농지취득자격증명이라는 명확한 선결 조건이 있으며, 완경사지라는 물리적 제약도 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 법규 검토 및 실질적인 토지 활용 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 현재로서는 인수할 권리가 없으며, 임차인 보증금(0원)을 제외하고 특별히 차감할 금액이 없으므로, 시장 상황과 본 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.