나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10173 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 301-1 오션갤러리프리미어빌라스1단지 101동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 ‘신산포구’ 북동측 근거리 (직선거리 약 640m 지점)에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 양어장 및 농경지 등이 혼재하는 해안지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로(환해장성로)가 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 오션 갤러리 프리미어빌라스 1단지 제101동 지상 3층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일은 2019년 8월 2일임. 외벽은 대리석 타일 마감 등이며, 창호는 시스템창호 등을 사용하였음. 또한, 3층 평면도 및 외부 건물형태를 종합적으로 검토한 결과, 3층 상부에 다락이 설치된 구조로 판단됨.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임. (후첨 '사진용지' 참고)

설비내역

기본 위생 급.배수설비 되어있으며, 승강기설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장 도로에 접하고, 동측으로 지적상 폭 약 7미터 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 현장조사 및 관계자료를 통해 확인되지 아니하였으나, 등기사항전부증명서상 다음과 같이 전세권설정등기가 되어 있음. 전세권설정 - 전세금: 금200,000,000원 - 범위: 건물의 전부 - 존속기간: 2025년2월4일부터 2027년2월7일까지 - 전세권자: 주식회사제이디 160111-******* 본건은 조사 당시 폐문 및 부재로 인하여 전유부분 내부에 대한 출입 및 확인이 불가하였음.

물건 비고

-공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 소재 ‘신산포구’ 북동측 근거리(직선거리 약 640m 지점)에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 양어장 및 농경지 등이 혼재하는 해안지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로(환해장성로)가 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 4일 접수된 송정새마을금고의 근저당권(을1)임. 이후 접수된 권리(전세권, 임의경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주식회사제이디의 전세권이 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없음. 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 전유부분 내부 확인은 불가하였음. 해당 임차인은 대항력이 없음.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2020-12-04 접수, 송정새마을금고 근저당권 (을1)

인수되는 권리: 해당사항 없음. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(건축년도 2019년)의 '오션갤러리프리미어빌라스3단지'는 2026년 2월 91.47㎡(약 27.67평) 면적이 71,500,000원에 직거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 2,580,000원/㎡ (약 853만원/평) 수준임. 본건의 전용면적 112.33㎡(약 33.98평)에 적용 시, 시세는 약 91,760,000원 ~ 110,900,000원 범위로 추정 가능함. 제공된 감정가는 1,240,000,000원으로, 유사 거래 사례 대비 높은 수준으로 판단됨.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 '오션갤러리프리미어빌라스1단지'로, 2019년 8월 사용승인된 연립주택임. 유사한 시기에 건축된 '오션갤러리프리미어빌라스3단지' 매매 사례를 참고하였음. 다른 연립주택인 '신산연립주택'(2005년식, 107㎡)은 2026년 3월 140,000,000원에 거래되었으나, 해당 정보의 거래 지역(경기 고양시)이 본건과 상이하여 직접적인 비교는 어려움. '비치캐슬'(2009년식, 37.215㎡)은 2026년 6월 11,500,000원에 거래되었으며, 이는 면적이 현저히 작아 직접적인 비교가 어려움.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 해안지대에 위치하며, 인근에 편의시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재함. '신산포구'가 근거리에 위치함.

5.2. 혐오시설 유무

현장 조사 결과, 인근에 양어장이 위치하고 있어 악취 등 환경적 요인이 고려될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

인수되는 권리는 없으나, 전세권자가 내부 확인 시 부재였으며, 감정평가 당시에도 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 유의해야 함.

6.2. 물건 상태 리스크

감정평가 시 내부 확인이 어려웠으므로, 실제 내부 상태(마감재, 설비 등)가 감정가 산정 시 고려된 내용과 다를 수 있음. 3층 상부에 다락이 설치된 구조로 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 또는 관련 정보를 추가로 확보해야 함.

6.3. 입지/환경 리스크

인근 양어장으로 인한 잠재적 환경적 영향(악취 등)을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2019년)가 비교적 최신인 공동주택(연립주택)으로, 입지 조건은 보통 수준임. 권리관계는 명확하며 인수되는 권리도 없어 권리 분석상 큰 문제는 없음. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠던 점과 유사 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 함. 특히, 3층 상부 다락 설치 여부 및 실제 내부 상태는 반드시 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 권리관계 무: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 낙찰 가능성이 높음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 전체를 함께 취득 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 사례 분석 결과, 본건의 감정가는 1,240,000,000원임. 그러나 유일하게 유사한 조건(2019년식, 동일 개발사 계열)의 거래 사례(오션갤러리프리미어빌라스3단지, 91.47㎡)가 715,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 878,000,000원 ~ 917,600,000원 범위로 추정됨. 감정가가 시세 대비 높게 책정되었으며, 내부 확인의 어려움 등 리스크 요인을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 950,000,000원으로 산정함. 이는 감정가의 약 76.6% 수준임.

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