나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10235 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 101호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호1,2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 내 지하1층 101호 외 1개호 건으로서, (사용승인일자: 2017.06.02.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호1,2 : 숙박시설임.

설비내역

일련번호1,2 : 기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호① : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호① : 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 POOL시설이 구비되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10235 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-9 지하1층 101호

용도: 숙박시설

감정가: 1억 6,900만 원

토지면적: 142.14㎡ (약 43평)

건물면적: 41.28㎡ (약 12.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영천새마을금고

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층/지상2층 (사용승인일: 2017.06.02)

특이사항: POOL 시설 구비

2. 입지조건

위치: 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근

주위 환경: 전, 과수원, 숙박시설 등이 혼재하는 지대

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 버스정기노선 및 지방도 소재로 제반 교통사정 무난함.

도로: 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급 및 5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 (다수 규제 포함)

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (2024.06.05 접수, 영천새마을금고, 채권최고액 572,000,000원)

경매개시결정: 갑10 임의경매 (2026.02.19 접수, 영천새마을금고, 경매신청채권액 477,016,640원)

등기부 요약: 소유권이전, 신탁등기 말소된 권리 다수 확인됨. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

채권 총액: 572,000,000원 (근저당 채권최고액 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인으로부터 발생하는 인수되는 권리는 없음)

4. 상권분석

애월읍은 제주도의 대표적인 관광 중심지로, 아름다운 해안도로와 다양한 관광 명소, 카페, 맛집 등이 밀집해 있습니다.

곽지리 일대는 이러한 애월의 특성을 잘 보여주는 지역으로, 숙박시설 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

주변에 다수의 숙박시설 및 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 분포하고 있어, 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

성수기에는 숙박 수요가 높아 임대 수익률 증대가 가능하나, 경쟁 또한 치열한 편입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용 가능하며, 차량 이용 시 애월읍 중심지 및 제주시로의 접근성이 좋습니다.

관광/여가: 애월 해안도로, 곽지과물해변 등 유명 관광지와 인접하여 관광객 유치에 유리합니다. 다양한 테마 카페와 레스토랑이 주변에 많습니다.

의료/교육: 종합병원 및 대규모 교육시설은 차량으로 제주시 중심지로 이동해야 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건 집합건축물대장상 지하 1층에 2017년에 무단 증축된 숙박시설(54㎡)이 확인되었습니다. 이는 건축법 위반으로, 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 조치 및 재산권 행사 제한의 위험이 있습니다. [cite:property_statement_remark]

호수 표기 불일치 가능성: 물건명세서상 '현장표시 B동 2101호'라는 언급이 있으나, 등기부 및 건축물대장상으로는 '지하1층 101호'로 확인됩니다. 이는 현장 방문 시 정확한 물건 확인이 필수적이며, 혼동 시 입찰에 영향을 줄 수 있습니다.

높은 채무 총액: 채권 총액(572,000,000원)이 감정가(169,000,000원)보다 훨씬 높아, 유찰 가능성 또는 최저가 입찰 시에도 상당한 비용 부담이 예상됩니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역 외 다수의 환경 및 경관 보전 지구, 지하수 자원 보전 지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 관광의 핵심 지역인 애월읍에 위치하여 숙박시설로서의 잠재력은 높습니다. 또한 POOL 시설 구비는 상품 가치를 높일 수 있습니다. [cite:appraisal_summary]

하지만, 지하 1층에 상당 면적(54㎡)의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 법적 제재 및 재산권 행사에 심각한 제약을 가할 수 있습니다.

또한, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하며, 등록된 호수와 현장 표시의 차이 가능성도 확인이 필요합니다.

이러한 리스크들을 고려할 때, 투자 시에는 신중한 접근과 함께 위반건축물 관련 법규 및 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도 내 인기 관광지인 애월읍이라는 뛰어난 입지 조건.

관광객에게 매력적인 POOL 시설 구비.

경쟁력 있는 가격으로 매수할 경우, 향후 리스크 해소 시 높은 수익률 기대 가능.

숙박시설 운영에 특화된 지역적 이점 활용.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,900만 원을 기준으로 하되, 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 위반건축물 관련 법규 위반에 따른 철거 비용, 이행강제금, 원상복구 비용 등을 예상 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

또한, 채권 총액이 높다는 점을 감안하여, 유찰 후 최저가가 하락할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 위반건축물 상태 확인, 행정기관 문의를 통한 법적 제재 내용 파악, 그리고 최근 유사 물건의 실제 낙찰가 사례 분석이 필수적입니다.

임차인 보증금이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.