나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50216 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청 본청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제20층 건 내, 제2층 제204호로서 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시임.

이용상태

아파트으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 약20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50216 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 2층204호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지지분: 15.7251㎡ (약 4.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.5627㎡ (약 18.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 미납관리비 있음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 아파트 정보

아파트명: 광양수하임1차아파트

사용승인일: 2021년 12월 15일

최고층: 20층

동수: 1동

세대수: 114세대 (제공된 JSON에 105세대로 명시된 부분도 있으나, "아파트 정보"의 114세대를 우선 적용함)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

전용면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

총면적 (건물 연면적): 13,705.3923㎡ (약 4,145.24평) (참고: 해당 면적은 전체 건물의 연면적이며, 개별 호실의 분양면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광양시청 본청 북측 인근에 위치하며, 주거용, 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건축물대장상 2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 토지는 사다리형의 평탄한 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구1번 근저당권 (우리은행, 2022-01-03 접수, 말소예정)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 모 )

* 보증금: 139,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-28

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을구2번)이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 미납 관리비

* 미납 관리비: 1,015,540원 (2026년 2월 24일 현황조사 기준)

* 해당 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 직접 확인하여 최종 금액을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 광양시청을 북측에 두고 있으며, 주변 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 노선 상가지대로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 자체의 배후수요와 함께 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 아파트 단지명: 광양수하임1차아파트

* 입주년도: 2021년 12월

* 총 세대수: 114세대

* 주차: 지상 2대, 지하 3대, 총 34대 (전기차 충전기 지하 3대)

* 인근 편의시설: 주변 상업시설 이용이 가능하며, 구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근 노선버스 정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성: 단지 내 차량 진출입이 원활하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

5.3. 교육 및 기타

* 교육 시설: 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서 교육 환경이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 문화/여가: 광양 매화마을, 섬진강 자전거길, 구봉산 전망대 등 광양 지역의 주요 관광지 및 여가 시설과의 접근성은 차량 이용 시 수월합니다. (광양 매화마을 약 20~30분 거리, 구봉산 전망대 약 15~20분 거리).

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 1,015,540원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 직접 확인하여 최종 금액을 파악하고 이를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상으로는 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금동 지역에 돌 파쇄장 허가와 관련된 주민 민원 사례가 검색되었으나, 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다. 그럼에도 불구하고, 광양 지역 내 산업 시설 및 개발 동향에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

* 신축 아파트의 초기 하자 가능성: 2021년 12월 준공된 신축 아파트이므로, 내부 마감이나 설비 등에서 초기 하자가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 비교적 깨끗한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 12월에 사용승인된 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 미납 관리비가 존재하므로 이에 대한 확인 및 정리가 필수적입니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮고 내부 시설이 최신식일 가능성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 광양시청 인근에 위치하며, 주변에 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 생활이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 잠재적 가치 상승: 광양 지역의 개발 계획 및 경제 상황에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 180,000,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 관련 지역의 아파트 실거래가 및 시세 동향을 종합적으로 고려했을 때, 비슷한 면적의 신축 아파트 시세는 대략 1억 7천만원 ~ 2억원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 실거래가 및 시세 동향 고려: 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원

* 미납 관리비(약 100만원) 고려

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 180,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

이는 인수되는 보증금이 없다는 점과 신축 아파트라는 점을 고려한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 현 상태, 추가적인 권리 변동 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.