나이스옥션 법원경매 순천 2026타경39 [1] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층 611호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "전남대학교 국동캠퍼스" 남동측 인근에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 제1동 제6층 제611호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공업용 건물 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 아파트 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층건 중 6층 611호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

생활숙박시설임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필 일단의 부정형 평지로서, 생활숙박시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측에 차량진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경39 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층 611호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOO (광양새마을금고)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 6층 611호

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등

내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등

창호: 새시창호

토지 이용 현황: 13필 일단의 부정형 평지로서, 생활숙박시설 건부지임.

건물 총 층수: 지하 2층 / 지상 11층

세대수: 총 631호 (집 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "전남대학교 국동캠퍼스" 남동측 인근에 위치한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층 611호입니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공업용 건물 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 아파트 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물 단지 북측 및 남측에 차량진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 13필지로 이루어진 부정형 평지이며, 본 건물의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 양호하며, 단지 내 진입로가 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1-1 (2021-04-05): 소유권보존해제약정

* 갑2 (2021-04-28): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이정란)

* 을1 (2021-04-28): 근저당권 (권리자: 광양새마을금고, 채권최고액: 102,300,000원)

* 갑5 (2023-11-16): 가압류 (권리자: 한국자산관리공사, 금액: 158,763,557원)

* 갑6 (2024-08-21): 가압류 (권리자: 삼성카드, 금액: 5,771,080원)

* 갑8 (2025-03-12): 압류 (권리자: 서인천세무서장)

* 갑10 (2026-02-09): 임의경매 (권리자: 광양새마을금고, 채권액: 92,506,904원)

말소기준권리: 을1 근저당권 (광양새마을금고)

위 임의경매 개시 결정으로 본 경매가 진행되며, 을1 근저당권 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

총 등기부채권액: 266,834,637원 (각종 채권 총합)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 구체적인 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 미상인 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 환경

본 건물은 전남대학교 국동캠퍼스와 인접해 있어 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설, 단독주택, 공업용 건물 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

국동항이 인근에 위치해 있어 관련 상업 시설과의 연계성도 고려할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 유흥업소나 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

다만, 지역 뉴스를 통해 국동항 인근의 불법 적치물 및 쓰레기 방치 문제, 수변공원 관리 미흡 등이 보도된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 관리에 대한 잠재적 이슈가 될 수 있으나, 본 물건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 11층 중 6층에 위치하며, 일반적인 숙박시설의 내부 마감 및 설비를 갖추고 있습니다.

일반적인 급배수, 위생, 소방 설비와 엘리베이터, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

국동항 및 인근 지역의 편의시설 접근이 가능합니다.

건물 내 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.3. 생활숙박시설의 특징

본 물건은 '생활숙박시설'로, 일반 주택이나 오피스텔과 다른 특성이 있습니다.

* 취사 및 세탁이 가능하며 호텔식 서비스 이용이 가능합니다.

* 주택 수에 포함되지 않아 세금(종부세, 양도세 등) 부담이 적을 수 있습니다.

* 전매 제한이 없으며, 청약통장 없이 분양받을 수 있습니다.

* 다만, 소유주 본인의 직접 거주가 법으로 금지되어 있으며, 숙박업 등록을 통해 임대 수익을 실현해야 합니다.

* 전입신고가 불가합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 미상 및 대항력 이슈

임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 미상의 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 생활숙박시설 운영 관련 규제

생활숙박시설은 주택이 아닌 숙박시설이므로, 개인 소유자가 직접 거주할 수 없으며 숙박업 등록 후 임대 수익을 내야 합니다. 숙박업 등록 요건 충족 및 위탁 운영 시 수수료 발생 등 운영상의 추가적인 고려가 필요합니다.

6.3. 지역 환경 및 관리 문제

주변 지역 뉴스에서 국동항 인근의 쓰레기 방치, 시설물 파손 등 공공시설 관리 미흡 사례가 보도되었습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 개선 여부에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수 국동 지역에 위치한 생활숙박시설로, 대학가와 항구 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

부동산 규제에서 상대적으로 자유로운 생활숙박시설의 특성상 투자 수익형 부동산으로서의 매력이 있으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 생활숙박시설 고유의 운영 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 등기부상의 채권 총액 대비 감정가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 규제 완화 효과: 주택 수 미포함, 전매 자유 등 아파트 대비 규제에서 자유로워 투자 접근성이 높습니다.

* 수익형 부동산: 숙박업 등록을 통해 임대 수익 창출이 가능하며, 관광객 및 비즈니스 수요를 고려할 수 있습니다.

* 입지 잠재력: 전남대학교 인근으로 학생 수요, 국동항 인근으로 관련 종사자 및 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 142,000,000원을 기준으로, 현재 시세 및 시장 상황을 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 142,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 유찰 횟수, 본건의 실질적인 가치, 그리고 명도 및 운영 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 차감 요소는 없습니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 조사하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 추가적인 정보를 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.