나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10227 [1] 제주특별자치도 제주시 아라일동 6100-5 비체올린3차 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '아라초등학교' 남측 인근에 위치하며, 학교시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 4층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2012.11.01) 외 벽 : 스타코 및 벽돌타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'공동주택(다세대주택)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고, 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남서측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리 구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10227 (1) 사건의 물건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 6100-5, 비체올린3차 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 279,000,000원이며, 토지 면적은 65.01㎡ (약 19.67평)이고 건물 면적은 73.47㎡ (약 22.23평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 아라일동 소재 '아라초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 학교 시설, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적으로 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통 환경이 우수합니다.

지적도상 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 '공동주택' 부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로, 2012년 11월 1일 사용 승인되었습니다.

외벽은 스타코 및 벽돌타일 마감이며, 창호는 샷시창으로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑3)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

본 경매 절차로 인해 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑3), 중소기업은행의 가압류 (갑4), 서울보증보험주식회사의 강제경매 (갑5) 등은 모두 말소될 예정입니다.

소유권은 강정훈에서 정상현으로 이전되었습니다.

* 임차인 현황

* 이단비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 전입일자로 보아 대항력이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 정광일

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-30

확정일자: 2023-06-15

배당신고일자: 2026-04-30

대항력: 있음

비고: 220,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 배당 신고를 하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 나머지 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 따른 실제 인수 금액은 별도 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액은 86,202,495원입니다.

소유권 보존 (2012-11-08), 소유권 이전 (2021-10-21), 가압류 (2024-12-13, 2025-02-18), 강제경매 (2026-02-13) 순으로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 아라일동은 주거 지역으로서, 인근에 아라초등학교와 같은 교육 시설 및 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 상권으로서의 기능을 하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 아라초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

노선버스정류장 및 간선도로 접근성이 뛰어나 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성

정광일 임차인은 220,000,000원의 보증금과 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (본 보고서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 실제 보증금 인수 여부는 면밀한 권리분석이 필요합니다.)

이단비 임차인의 경우 보증금 0원이나 대항력은 있으므로, 계약 관계 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도

2012년 사용승인된 건물로, 약 14년 정도 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 아라일동의 주거지대에 위치하며, 초등학교와 가까워 교육 환경이 좋고 교통 접근성도 우수합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 실제 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 학교 및 교통 편의시설과의 접근성이 좋음.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높아 투자 가치 상승 기대.

* 주거 선호 지역: 안정적인 주거 수요 예상.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 물건들이 335,000,000원에서 390,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 전용면적(73.47㎡)을 고려하고, 비교적 최근 시세인 33,500만원 (79.81㎡ 기준, 약 420만원/㎡)을 적용하면, 유사한 수준인 약 31,000만원 내외의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

감정가는 279,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수될 보증금(정광일 임차인 220,000,000원)에 대한 명확한 확인 및 배당 예상액 분석이 선행되어야 합니다.

이를 고려하여, 보수적인 접근으로 시장 가치 하단 및 감정가를 참고하여 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인 관련 권리 분석 및 배당표를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.