나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50204 [1] 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 102동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "여수구봉초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대이며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물(102동) 내 11층 1105호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(여수한영고등학교,한영대학), 준보전산지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50204 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 102동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 88,000,000원

토지면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

토지지분: 32.2656㎡ (약 9.76평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

1.2. 아파트 정보

아파트명: 국동라인1차아파트

건축년도: 1996년 6월 24일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1105호

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

총 세대수 (단지 전체): 715세대

총 동수 (단지 전체): 4동

최고 층수: 15층

관리사무소 연락처: 0616432323

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "여수구봉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 일부 소로3류 및 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수한영고등학교, 한영대학), 준보전산지 등의 제한사항이 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 홍기남 (2005-06-22), 박화실 (2020-04-24), 오정현 (2021-08-11)

* 근저당권: 우리은행 (2021-08-11, 88,550,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2025-06-16, 6,727,173원), 주식회사우리카드 (2025-06-27, 23,171,623원), 신한카드 (2025-07-18, 19,974,077원)

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문 (2026-02-12, 74,832,020원)

등기부채권 총액은 138,422,873원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 11일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 낙찰로 인해 본건 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 해당 내용은 비어 있어 특이사항은 없습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 조

* 전입일자: 2020년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

임차인은 2020년 7월 3일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 제공된 정보상 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 실제 인수해야 하는 보증금이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 절차를 통해 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 여수시 국동 지역의 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 여수구봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 통상적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 조 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 인수 가능성이 존재하며, 이에 대한 명확한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 물건 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건의 경우 채권 양수도 과정에서의 복잡성이나, 공동담보 물건의 경우 다른 담보 물건의 처리 결과에 따른 영향 가능성 등을 고려해야 합니다.

5.3. 건물 노후도

1996년도에 건축된 아파트로, 약 28년의 건축 연도를 가지고 있어 건물 노후도에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 국동라인1차아파트 102동 11층 1105호(전용 59.95㎡)에 대한 경매 물건입니다. 감정가는 8,800만원입니다.

가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 조 의 존재입니다. 현재 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 보증금 발생 가능성이 매우 높아 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상으로는 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이 외 다수의 가압류 및 경매 신청 채권들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 여수시 국동의 주거지역 내 위치하며, 초등학교가 인근에 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 가격: 감정가가 8,800만원으로, 최근 시세 및 임차인 리스크를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 리스크 해소 시 수익성: 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소하고 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 해당 아파트(전용 59.95㎡)의 최근 매매가는 2026년 4월 13층 8,300만원, 2026년 5월 6층 8,600만원, 2026년 6월 12층 7,800만원으로 형성되어 있습니다.

본건은 11층으로, 최근 거래된 12층(7,800만원) 및 13층(8,300만원) 사례와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재로 인해 실제 낙찰 후 부담해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 만약 인수 보증금이 없거나 최소화된다면, 최근 매매가 하단부인 7,800만원을 기준으로 신중하게 접근할 수 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 명도 과정에서의 예상 비용, 추가적인 세금 등을 모두 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.