나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50221 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하는 수하임1차 제7층 제701호 구분건물(아파트)로서, 주위환경은 아파트단지 및 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 7층 701호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 임.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 단지 내 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지 내 사다리형 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 도로에 접해 있으며, 서측 진출입로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 964,050원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 순천지원 2026타경50221 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 184,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

1.1. 소재지 및 건물 정보

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건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 701호입니다.

내부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창 마감으로 되어 있습니다.

이용 상태: 해당 호실은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있으며, 단지 내에 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

사용 승인일: 2021년 12월 15일

총 층수: 20층 (본건 7층)

1.2. 토지 정보

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형상 및 이용 상태: 평지 내 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 입지조건

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위치 및 주위 환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 '동광양중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트 단지와 학교, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 본건 단지는 서측으로 도로에 접해 있으며, 서측 진출입로를 통해 단지로의 진출입이 가능합니다.

1.4. 권리분석

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말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-01-03, 권리금액: 80,760,000원)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(문미경)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-06

확정일자: 2021-12-27

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 경매 절차에서 배당받게 되므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 220,760,000원 (우리은행 근저당 80,760,000원 + 주택도시보증공사 임차권 140,000,000원)

인수 권리 분석: 본 건은 인수할 권리(말소되지 않는 권리)가 없는 물건입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 상권분석

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본 건은 동광양중학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 주거지로서의 상권이 발달한 지역입니다. 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 생활정보

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주변 교육 시설: 동광양중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

주변 편의 시설: 각종 상업 시설 및 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 편리합니다.

아파트 단지 정보: 본 건이 속한 광양수하임1차아파트는 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 총 1개동 114세대 규모입니다. 주차는 옥내 98대, 옥외 34대로 총 132대 수용 가능하며, 지하 전기차 충전기 3대가 설치되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

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미납 관리비: 964,050원(2026년 2월 24일 기준)의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 채무는 아니지만, 명도 과정에서 정산 및 협의가 필요할 수 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되나, 이는 경매 절차에 영향을 미치지 않으며 낙찰자에게 추가적인 부담을 주지 않습니다.

1.8. 종합 의견

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본 물건은 광양시 중심상업지역에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 미납 관리비 외 특별한 하자나 리스크는 없어 보이며, 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

1.9. 투자 포인트

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* 신축급 아파트: 2021년 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태이며, 즉시 주거용 또는 임대용으로 활용 가능합니다.

* 우수한 입지: 동광양중학교와 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 다양한 편의시설 이용이 편리한 주거 중심지에 위치합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없으므로, 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 계획 및 주거 선호도 증가에 따라 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 184,000,000원입니다.

현재 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 부동산 정보 플랫폼을 분석한 결과, 유사 면적(59㎡)의 '광양수하임1차아파트' 매매 시세는 190,000,000원에서 210,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가가 현재 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 부채가 없으므로, 시장 시세를 고려하여 감정가 대비 10~15% 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 210,000,000원 범위를 추천합니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 최신 시세 변동 및 경매 동향을 면밀히 파악하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

참고 자료:

광양시 중동 수하임1차 아파트 매매 시세 정보 (부동산 정보 포털)

국토교통부 실거래가 공개시스템, 광양시 중동 수하임1차 아파트 실거래 사례

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.