나이스옥션 법원경매 목포 2026타경36 [1] 전라남도 목포시 옥암동 1218-12 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원목포지원" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 상가 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 단독주택으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(단독5), 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽 : 화강석 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로서, 1층 : 단독주택(다중주택), 2층 : 단독주택(다중주택), 3층 : 단독주택(다중주택, 다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) : 철골구조 판넬지붕 일련번호(2) 3층 소재, 차양, 약 4.0㎡, 제시외건물(ㄴ) : 철골구조 판넬지붕 일련번호(2) 3층 소재, 차양 및 보일러실, 약 4.3㎡, 제시외건물(ㄷ) : 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 일련번호(2) 4층 소재, 다락, 약48.1㎡, 제시외건물(ㄹ) : 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 일련번호(2) 4층 소재, 다락, 약37.9㎡임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경36 (1)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1218-12

용도: 다중주택

감정가: 647,071,400원

토지면적: 229.50㎡ (약 69.43평)

건물면적: 305.22㎡ (약 92.34평)

건물 제시외면적: 94.30㎡ (약 28.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지, 상가 등이 혼재된 성숙된 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건은 세장형 평지로 현재 단독주택으로 이용 중이며, 북서측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 2012년 7월 10일자 목포원예농업협동조합의 근저당권(168,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 요약에서도 2013년 1월 17일자 목포원예농업협동조합의 근저당권(168,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리(전세권, 주택임차권, 근저당, 압류, 임의경매 등) 역시 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 강은숙

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2026-03-03

확정일자: 2026-03-03

배당신고일자: 2026-03-04

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-15

확정일자: 2024-03-15

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

* 임차인: 박경양

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 박승언

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 서미경

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-01-21

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

* 임차인: 유시형

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-02-23

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

* 임차인: 장은지

보증금: 1,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2026-03-05

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 장환영

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-08-31

배당신고일자: 2022-12-22

대항력: 없음

* 임차인: 전국화물자동차운송사업연합회

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2020-02-05

배당신고일자: 2026-03-06

대항력: 없음

* 임차인: 해양환경공단

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2023-06-09

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

* 임차인: 황은미

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-02-28

확정일자: 2024-08-16

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 목포시 옥암동은 주거 기능이 강화된 지역으로, 다양한 형태의 주택과 일부 상업시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 대규모 택지개발지구가 지정되어 있어 주거지로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 인접 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 과거 거래 사례가 존재하나, 해당 지역의 정확한 최신 시세 변동 추이를 파악하기 위해서는 현장 조사가 필요합니다. 최근 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 있는 것으로 확인되지 않아 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택지대 내에 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량으로 이동 시 인근 상가 및 편의시설 접근이 용이하며, 대중교통망을 통해서도 시내 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 제공된 JSON 데이터상 인근 건물(한신힐빌리지)의 건축 연도는 2001년으로, 본건 역시 유사한 건축 연도를 가질 경우 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 임차인들의 보증금 회수 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 법적 절차나 시간 소요 가능성에 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이 및 제시외 건물: 공부상 차이는 없으나, 제시외 건물(차양, 보일러실, 다락 등)이 포함되어 있어 현황과 공부상 차이 발생 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 추가적인 권리 분석: 제시된 등기부 내역 외에 숨겨진 권리나 하자가 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

목포지원 2026타경36 (1) 물건은 목포시 옥암동의 주거지대에 위치한 다중주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 647,071,400원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정입니다. 주변 주거 환경은 양호한 편이며, 교통 접근성도 보통입니다. 다만, 건물의 노후화 가능성, 임차인 보증금 회수 절차, 제시외 건물 포함 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전 세대 대항력 없는 임차인: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 함께 매각하여 활용도를 높일 수 있습니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 전체 면적 활용에 유리합니다.

* 주거지대 입지: 성숙된 주택지대에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 거주 목적 투자에 적합합니다.

* 향후 택지개발지구 발전 가능성: 주변 택지개발지구의 개발에 따라 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 647,071,400원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건과 같이 임대 수익률, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 약간 하향된 550,000,000원 ~ 620,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있으며, 이는 시장 상황 및 본건에 대한 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.