나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100159 [1] 부산광역시 북구 화명동 2306 대림쌍용강변타운 713동 26층2601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 대림쌍용강변타운 713동 26층 2601호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 26층 2601호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 형성되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:265%이하)), 도로(접합) 상대보호구역(용수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교부산지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100159 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2306 대림쌍용강변타운 713동 26층 2601호

용도: 아파트

감정가: 669,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 육OOOO

1.2. 물건 현황

토지면적 (토지 지분): 60.70㎡ (약 18.36평)

건물면적 (건물 지분): 131.07㎡ (약 39.65평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 26층 2601호

이용상태: 공동주택으로 이용중

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 부산광역시 북구 화명동 소재 대림쌍용강변타운 713동 26층 2601호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 단지내 가로망이 형성되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(용수중학교, 화명중학교, 한국방송통신대학교부산지역대학), 절대보호구역(용수초등학교), 택지개발지구.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 대림쌍용강변타운 713동 26층 2601호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

본 아파트는 부산 도시철도 2호선 수정역과 가까우며, 화명생태공원, 장미공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지 내 상가와 더불어 주변 상업시설(롯데마트 화명점, 파리바게트, 투썸플레이스 등) 및 교육 시설(방송통신대학교 부산지역대학, 용수초등학교, 화명중학교 등) 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 2018년 7월 13일 매매를 통해 이전되었습니다.

말소기준권리인 부산은행의 근저당 (을10, 2020-10-16, 391,600,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되었으나, 모두 '말소' 처리되어 본 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 약 994,977,969원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

(제공된 정보 내에서는 별도의 임차인이 확인되지 않으며, 임대관계는 미상입니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등기된 지상권 정보는 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

2026년 7월 9일: 59.89㎡ (약 18.12평), 8층, 38,800만원

2026년 7월 8일: 84.97㎡ (약 25.70평), 9층, 51,000만원

2026년 7월 6일: 84.97㎡ (약 25.70평), 6층, 54,800만원

4.2. 최근 전월세 사례

2026년 5월 20일: 59.89㎡, 4층, 보증금 32,000만원

2026년 5월 16일: 59.89㎡, 26층, 보증금 28,350만원 (갱신)

2026년 5월 1일: 84.97㎡, 14층, 보증금 35,000만원

4.3. 시세 분석

본건은 131.07㎡ (약 40평) 면적으로, 최근 거래된 59.89㎡ (약 18평) 및 84.97㎡ (약 26평) 면적과는 차이가 있습니다.

84. 97㎡ (약 26평) 면적이 5.1억~5.48억 원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 1,980만 원 ~ 2,130만 원 수준입니다.

본건 감정가 669,000,000원 (6.69억 원)은 40평형으로 환산 시 평당 약 1,670만 원 수준으로, 최근 거래된 26평형의 평당가보다는 낮은 편입니다.

인근 단지의 유사 평형(약 47평)이 2026년 7월 10일 6.8억 원에 거래된 사례도 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 시세는 감정가 6.69억 원을 기준으로 형성될 가능성이 높으며, 실제 시장에서는 이보다 다소 높게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대림쌍용강변타운

주소: 부산광역시 북구 화명동 2306

사용승인일: 2004년 8월 4일

총 동수: 17동 (본건 713동)

총 세대수: 1,895세대

최고층: 29층 (본건 26층)

주차대수: 총 2,252대 (가구당 약 1.19대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

관리사무소 연락처: 051-343-7330

5.2. 내부 설비

본건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련된 다른 경매 사건의 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다. 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 총 채무액

등기부상 채권 총액이 약 9.95억 원에 달하여, 채권 규모가 감정가(6.69억 원) 대비 높은 편입니다. 이는 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 정보 부재

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으며, 임대 관계가 미상입니다. 만약 실제 임차인이 존재하나 보증금이나 차임 정보가 누락된 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 북구 화명동의 대단지 아파트인 대림쌍용강변타운의 26층 고층 물건입니다. 2004년 준공되었으며, 쾌적한 주거 환경과 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '중복사건'이라는 특이사항과 임차인 정보 부재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화명동의 대표적인 대단지 아파트로서 안정적인 가치 유지 기대.

* 수정역 및 버스 노선 이용이 편리한 우수한 교통 접근성.

* 화명생태공원 등 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 26층 고층으로 일조권 및 조망권 확보 가능성.

* 최근 실거래가와 비교 시, 본건 감정가가 상대적으로 합리적일 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 669,000,000원입니다.

최근 2026년 7월, 인근에서 거래된 84.97㎡ (약 26평) 면적의 아파트 가격은 5.1억 원에서 5.48억 원 사이로, 평당 약 1,980만 원에서 2,130만 원 수준입니다.

본건은 131.07㎡ (약 40평)으로, 면적을 고려하면 평당 가격은 최근 거래된 26평형과 유사하거나 소폭 낮게 형성될 수 있습니다. 이를 토대로 40평형의 시세는 대략 7.2억 원에서 8.0억 원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가 6.69억 원은 이러한 시세 범위보다 다소 낮은 수준으로, 합리적인 입찰가 설정의 근거가 될 수 있습니다.

잠재적 리스크(중복사건, 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 리스크)와 법원 경매 동향, 그리고 본건의 고층이라는 장점을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 700,000,000원 ~ 730,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성, 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

(참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 제외할 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.