나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10170 [1] 경상남도 거제시 장평동 33-2 광우무지개맨션 1동 3층312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 1동 3층 312호로서, (사용승인일: 1994.03.29) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 부: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측 및 동측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 공공시설용지(단독주택용지) , 주거용지(공동주택용지) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-공부상 광우무지개맨션 '1동'이나 현황상 외벽에 '101동'이라고 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10170 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 33-2 광우무지개맨션 1동 3층312호

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

토지면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물면적: 75.02㎡ (약 22.69평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 광우무지개맨션

주소: 경상남도 거제시 장평동 33-2

사용승인일: 1994년 3월 29일

동수: 3개동

세대수: 312세대

건물 전용면적: 75.015㎡ (약 22.69평)

아파트 전체 대지면적: 13,852.6㎡ (약 4,190.46평)

아파트 총면적: 26,153.52㎡ (약 7,914.08평)

최고층: 12층

주차대수: 총 170대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동에 소재한 '장평초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 부지는 남측으로 폭 약 20미터, 남서측 및 동측으로 폭 약 10~12미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2022.06.10. 접수, 96,000,000원)보다 후순위인 압류(용인세무서장, 2026.01.06. 접수) 및 본건 임의경매 개시결정(한국자산관리공사, 2026.02.13. 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

3.3. 등기부요약

집합건물 등기부상 현재까지 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었습니다. 최선순위 근저당권은 한국자산관리공사이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의사항: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 정보를 반드시 확인해야 합니다. 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(75.015㎡) 아파트의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 10층, 96,000,000원

* 2026년 4월: 4층, 83,000,000원

4.2. 시세 분석

감정가(121,000,000원) 대비 최근 실거래가는 83,000,000원 ~ 96,000,000원 수준으로, 감정가보다 낮은 가격에 거래가 이루어졌습니다. 본건은 12층 건물 중 3층에 해당하므로, 4층 거래가(83,000,000원)보다는 낮은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 장평초등학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 일반적인 검색 결과 상으로 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 사용승인일은 1994년 3월 29일입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 학교(장평초등학교), 상업시설 등이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 공부상 '광우무지개맨션 1동'으로 등재되어 있으나, 현황 외벽에는 '101동'으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

6.2. 주의사항

* 임대관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크입니다. 실제 점유자가 누구인지, 대항력이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축 행위에 대한 추가적인 제한사항이 있을 수 있으므로 관련 부서(도시계획과) 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

없습니다.

6.4. 기타 참고사항

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'를 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 주거 입지는 양호합니다. 그러나 1994년에 준공된 건물로 연식이 있으며, 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점입니다. 또한, 공부상 동 표기와 현황 표시의 차이가 있어 주의가 필요합니다. 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재하는 점도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 장평초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 임차인 문제 및 건물 관련 제반 사항을 명확히 해결하고 재건축, 리모델링 등을 고려할 경우 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 권리관계 분석 및 명도 후 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(75.015㎡ 기준, 4층 83,000,000원 ~ 10층 96,000,000원)와 본건의 3층이라는 위치, 임대차 관계 미확인이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 임대차 관계 확인 및 명도 가능성에 따라 입찰가는 달라져야 합니다. 보수적 접근을 기준으로 75,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.