나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10145 [1] 경상남도 고성군 동해면 외산리 322-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 외산리 소재 '좌부천마을' 내에 위치하며 부근은 농경지, 주택, 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지 및 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 완경사지로 현황은 '단독주택'의 부지 입니다. 기호2): 부정형의 완경사지로 진입로로 이용 중인 현황 '도로' 입니다. 기호4): 부정형의 완경사지로 현황은 '휴경지'입니다.

인접 도로상태

기호1): 지적도상 맹지이나 진입로로 이용 중인 기호2) 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호2): 동측으로 노폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호4): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-15)(모든 축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다..

공부와의 차이

기호2) 토지는 공부상 지목 '대'이나 현황은 '도로'입니다..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호3) 건물은 목조스레트지붕 단층으로 -단독주택- 외벽: 흙벽, 타일 마감. 내벽: 벽지 마감. 바닥: 장판지 마감. 창호: 샷시 마감 -퇴비사- 내.외벽: 흙벽 마감.

이용상태

단독주택 및 창고로 이용 중입니다.

설비내역

단독주택에 기본적인 급배수 및 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 단독주택은 공부상 면적(19.5㎡)이나 현황은 실측면적(40㎡)입니다. 본건 건물 퇴비사는 공부상 면적(17.85㎡)이나 현황은 실측면적(35㎡)입니다. 본건 건물 단독주택은 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'입니다. 본건 건물 퇴비사는 공부상 지붕은 '스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3) 건물은 공부상 면적과 실측면적이 상이합니다. 공부상 면적에 불구하고 개략적인 실측 사정면적으로 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-[목록2] 도로로 이용중.
-[목록3] 공부상 면적과 실측면적이 상이하며, 실측사정면적으로 감정평가함. 공부상 '목조 스레트지붕'이나 현황 '강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10145 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 외산리 322-1

용도: 단독주택

감정가: 52,016,200원

토지 면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

건물 면적: 공부상 합계 면적 37.35㎡ (약 11.30평) / 실측 면적 합계 약 75㎡ (약 22.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 송OOOOO

특이사항: 분묘기지권, 제시외 건물(퇴비사) 매각 포함, 지적도상 맹지(기호1), 현황 도로(기호2) 이용, 공부상 면적과 실측 면적 상이, 공부상 지붕(스레트)과 현황 지붕(강판) 상이.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 고성군 동해면 외산리에 위치한 '좌부천마을' 내에 자리하고 있으며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 토지 및 인근까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

도로 상태:

* 본건 토지(기호1)는 지적도상 맹지이나, 인접한 기호2 토지(현황 도로)를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호2 토지는 동측으로 폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호4 토지는 맹지입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 12월 8일자 경남신용보증재단의 가압류 (12,440,000원)입니다.

* 본 건 강제경매는 2026년 2월 11일자 송이자 외 2명의 신청에 의해 개시되었습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 제공된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '좌부천마을' 내에 위치한 단독주택 부지입니다. 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

인근 지역은 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 곳으로, 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

주변의 일반적인 단독주택 거래 사례는 많지 않으나, 외지인들의 귀농·귀촌 수요로 인해 소규모 토지 및 주택 거래가 간헐적으로 이루어지는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 반경 내 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 수 있으나, 도보 접근성보다는 차량 이동이 필요할 가능성이 높습니다. (추후 현장 조사 필요)

편의 시설: 마을 내 또는 인근 지역의 소규모 편의점, 마트 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 종합적인 쇼핑 및 문화 시설 이용은 고성군 내 중심지로 이동해야 할 것입니다.

의료 시설: 마을 내 또는 인근에 보건소, 의원 등의 기초 의료 시설이 있을 수 있으나, 종합병원 이용은 군 단위 중심지 이용이 필요합니다.

자연 환경: 주변의 농경지 및 임야는 전원생활의 쾌적성을 제공할 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오 시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본건은 분묘기지권을 포함하고 있어, 해당 분묘에 대한 권리 행사 및 토지 이용, 처분 시 제약이 발생할 수 있으므로 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

토지 및 건물 면적/구조 차이: 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 지붕 재질도 현황과 다릅니다. 이는 등기부등본과 건축물대장 상의 정보와 실제 현황이 일치하지 않음을 의미하며, 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 감정평가에서는 실측 사정 면적으로 평가되었습니다.

맹지 (기호1): 기호1 토지는 지적도상 맹지이나, 기호2 토지(현황 도로)를 통한 통행로 확보는 가능합니다. 다만, 기호2 토지의 소유권 관계 및 통행로 이용에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

노후화된 건물: 사용 승인일이 1943년으로 매우 오래되어 건물 자체의 노후화 및 상당한 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 모든 축종 사육 제한 구역으로, 향후 축산업 관련 개발이나 이용에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 외산리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 분묘기지권, 공부상-실측 면적 및 구조 차이, 맹지(일부), 노후화된 건물 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 주위 환경은 전원 농촌 지역 특성을 보이며, 상업 및 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 특수 물건으로서 철저한 현장 조사 및 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 농촌 지역 특성상 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 수리 및 개조를 통해 전원주택 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히 주변 유사 물건의 매매 사례 및 실제 거래 동향 파악이 중요하며, 이를 위한 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 분묘기지권, 공부와의 차이, 맹지 등 위험 요소를 고려해야 합니다.

제시된 감정가 52,016,200원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 초기 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 약 36,411,000원 (감정가 70%)

* 적정 접근 시: 약 41,613,000원 (감정가 80%)

최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 권리 관계, 입찰 참여자 수, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권의 처리 방안 및 실제 통행로 확보 가능성, 건물 상태에 대한 정확한 진단 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.