나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20092 [1] 경상남도 함안군 군북면 중암리 34-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 지대내 사다리형의 토지로 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 남동측으로 인접한 토지를 통하여 도보로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 조적조 스라브지붕 단층 건물로 외 벽: 치장벽돌마감 등, 내 벽: 벽지마감 등, 창 호: 새시창호 등 임.

이용상태

기호 2-1: 주택임.

설비내역

기호 2-1: 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진과 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호 2-2 블럭조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡ 은 현황 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
목록 2번 건물 중 블록조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡은 현황 멸실 상태로 매각에서 제외. 본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호한바, 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2026타경20092 (1)

1.2. 소재지

경상남도 함안군 군북면 중암리 34-10

신주소: 경상남도 함안군 중암13길 11-2

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

37,527,360 원

1.5. 토지 면적

126. 00㎡ (약 38.11평)

1.6. 건물 면적

70. 36㎡ (약 21.28평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

(OOOOOOOOOOO

1.10. 물건명세서 작성일

2026년 8월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 남동측 인접 토지를 통하여 도보로 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3. 오케이캐피탈주식회사 가압류 (2025년 3월 7일 접수) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 해당 없음)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 토지와 건물의 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(1-1, 1-2)도 매각에 포함됩니다.

* 목록 2번 건물 중 블록조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡은 현황 멸실 상태로 매각에서 제외됩니다.

* 본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호하여 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요합니다.

* 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임대관계는 미상임)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 군북면 중암리 일대의 2013년~2017년 건축된 57~68㎡ 규모의 다세대주택은 6,800만원에서 7,500만원 선에서 거래되었습니다. 본건은 단독주택이나, 지분 매각이라는 특수성을 감안할 때 해당 지역의 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

주변 시세 정보는 2024년부터 2026년까지의 거래 내역을 포함하고 있어, 해당 지역의 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있음을 시사합니다. 그러나 본건은 단독주택이며 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 직접적인 시세 비교는 어려우며 추가적인 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주변에 소규모 편의시설 및 지역 농협이 있습니다.

* 가장 가까운 초등학교는 인근 주곡리에 위치하며, 병원은 함안읍에 소재합니다.

* 버스 정류장이 도보 약 10-15분 거리에 있어 함안읍 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건 주변에 즉각적으로 확인되는 대규모 공업단지나 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 본건 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설과의 근접성 또는 운영 가능성을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지와 건물의 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 단독으로 전체 물건을 점유하거나 처분하기 어렵습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

등기부상 공유자로 추정되는 인물(노재용 외 1명)의 지분에 대한 가압류 및 강제경매가 다수 존재하며, 공유자 우선매수권 신고가 접수되었습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 해당 가격에 우선 매수할 수 있는 가능성을 내포하고 있습니다. (주의: 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)

6.3. 경계 구분 모호

본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 이는 추후 토지 활용 및 재산권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 멸실 건물

건물 감정평가 요약표 및 물건명세서에 따르면, 목록 2번 건물 중 블록조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡이 현황 멸실 상태로 매각에서 제외되었습니다. 이는 매각 대상 건물의 일부가 존재하지 않음을 의미합니다.

6.5. 맹지

지적도상 맹지에 해당하여, 본 토지에 직접 접하는 도로가 없습니다. 남동측 인접 토지를 통한 도보 접근만이 가능하므로, 차량 진입 및 건축 인허가 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 지분 매각, 공유자 우선매수권 신고, 맹지, 경계 모호성 등 다수의 권리 및 물건상 리스크를 내포하고 있습니다. 그러나 함안군 지역의 부동산 시장 동향과 감정가를 비교 분석했을 때, 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 모든 권리관계를 명확히 파악하고, 공유자와의 원만한 협의가 이루어질 경우, 소액으로 토지 및 건물 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 멸실된 건물 부분 및 정확한 경계 확인을 위한 추가적인 현장 조사 및 측량이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 부동산 지분 취득 기회: 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 진입 가능합니다.

* 함안군 지역 개발 잠재력: 함안군은 지역 균형 발전 정책 등 개발 잠재력을 가진 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주택지대 내 위치: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 37,527,360 원입니다.

주변 시세가 57~68㎡ 다세대 주택 기준으로 6,800만원 ~ 7,500만원 선임을 고려하면, 본건은 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되었다고 볼 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권 신고, 맹지, 경계 모호성 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 상기 리스크를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 2,700만원 ~ 3,000만원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.