나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3189 [1] 대구광역시 달서구 장동 45-3 비이동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 달서구 장동 소재 ‘장동네거리’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중·소 규모의 공장, 창고 및 자동차관련시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교 통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접필지와 대체로 등고한 세로장방형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 연접하고 있는 타인 소유의 장동 45-2번지(소 유자: (주)에이스)를 경유하여 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2017-04-20), 지구단위계획구역(2017- 04-20)(산업시설용지(2017.4.20)), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인 탐문에 의하면 임대 중이며, 대상 토지 남측과 연접한 타인 소유의 장동 45-2번지 토 지 사용료를 지급하고 있는 것으로 조사되니 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(1)은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 사용승인일자는 2002년 1월 10일이며 벽체: 샌드위치판넬 마감 바닥: 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임. 대상 건물(3)은 철골 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 사용승인일자는 2001년 11월 17일(기존부분), 2009년 11월 20일(증축부분)이며, 벽체: 샌드위치판넬 마감 및 1층 전면부 무벽체, 2층 일부 벽지 마감 바닥: 콘크리트(1층) 및 장판지(2층) 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(1)은 구내식당, (3)의 1층 공장, 2층 사무실로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(1,3)은 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물 및 종물로 추정되는 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 임대 중인 것으로 조사되나 상세 임대내역은 미상임. 2) 기 타 : 대상 건물(3) 내부에 임차인이 설치한 것으로 탐문조사되는 조립식건물 및 지 상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 평가에서 제외하였음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록3. 내부 조립식건물 매각 제외. 지상 컨테이너 매각 제외. 대항력 여지가 있는 임차인 있음. 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3189 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 달OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 달서구 장동 45-3 비이동

신주소: 대구광역시 달서구 문화회관10길 56 (장동)

용도: 공장

토지면적: 1496.00㎡ (약 452.54평)

건물면적: 782.42㎡ (약 236.70평)

총 건물면적 (JSON 기준): 782.42㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3,532,144,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

일괄매각(제시외 건물 포함).

매각 제외: 목록3. 내부 조립식건물, 지상 컨테이너.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 목록3. 내부 조립식건물 매각 제외. 지상 컨테이너 매각 제외. 대항력 여지가 있는 임차인 있음. 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음.

2. 물건 현황

2.1. 토지 현황

토지면적: 1496.00㎡ (약 452.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 공업용 건부지로 이용 중.

토지 이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2017-04-20)(산업시설용지), 가축사육제한구역.

2.2. 건물 현황

건물면적: 782.42㎡ (약 236.70평)

건물 지분: 782.42㎡

건물 제시외면적: 71.00㎡

건물(1) 구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (사용승인일자 2002년 1월 10일). 용도: 구내식당.

건물(3) 구조: 철골 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물 (사용승인일자 2001년 11월 17일 / 증축 2009년 11월 20일). 용도: 1층 공장, 2층 사무실.

설비내역: 위생설비 등.

부합물 및 종물: 제시외건물 소재 (평가에서 제외된 내부 조립식 건물 및 지상 컨테이너 외).

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

대상 토지는 대구광역시 달서구 장동 소재 ‘장동네거리’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중·소 규모의 공장, 창고 및 자동차 관련 시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

3.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 남측으로 연접하고 있는 타인 소유의 장동 45-2번지(소유자: (주)에이스)를 경유하여 폭 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 5일 접수된 화원새마을금고 근저당권(을30, 금120,000,000원)입니다.

4.2. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 2,720,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,720,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2020-05-14

대항력: 있음

비고: 임대차 관계 미상으로 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으나, 대항력 여지가 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업자등록일자): 2019-07-16

배당신고일자: 2026-03-20

대항력: 있음

권리분석: 확인됨.

* 임차인: 한

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업자등록일자): 2021-05-17

배당신고일자: 2026-04-16

대항력: 있음

권리분석: 확인됨.

* 기타: 대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 전입자가 추가로 있는 것으로 조사되었습니다.

4.4. 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, 박 임차인의 보증금 0원 및 임대차 관계 미상의 전입자로 인해 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.)

5. 상권 분석

5.1. 주변 개발 현황

대상지 주변은 중·소 규모의 공장, 창고, 자동차 관련 시설 등이 혼재된 공업지대입니다. 성서산업단지가 인근에 위치하여 관련 산업 종사자들의 수요가 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장 등 대중교통 이용도 가능하여 물류 이동 및 출퇴근에 불편함이 적은 편입니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 및 공공시설

가까운 거리에 대구문화예술회관, 대구수목원, 월광수변공원 등 다양한 문화 및 휴식 공간이 위치하여 근로자들의 복지 증진에 기여할 수 있습니다.

6.2. 주거 환경

주변이 공업지역으로 형성되어 있어 주거 편의 시설보다는 산업 시설이 밀집해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 및 도로 이용

지적도상 맹지이나 현황 도로를 이용하고 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 인접 토지 소유자와의 관계 및 향후 도로 이용에 대한 확인이 필요합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 및 미상 전입자

대항력 있는 임차인 3명(박 , 이 , 한 )이 존재하며, 특히 박 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었고, 임대차 관계 미상의 전입자도 있어 낙찰 후 명도 및 채권 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

7.3. 매각 제외 물건

목록3 내부 조립식 건물 및 지상 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 이를 철거하거나 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

7.4. 인접 토지 사용료 지급

감정평가 시 대상 토지 남측과 연접한 타인 소유의 장동 45-2번지 토지 사용료를 지급하고 있는 것으로 조사되었습니다. 해당 사용료 지급에 대한 정확한 계약 내용 및 금액 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 장동에 위치한 공장으로, 중소규모 공장 및 관련 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 토지는 지적도상 맹지이나 현황 도로 이용이 가능하며, 건물은 공장과 구내식당, 사무실 등으로 활용되고 있습니다. 감정가는 35억 3천여만 원으로 높게 책정되었습니다.

권리 분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 대항력 있는 임차인들이 존재하며 특히 보증금 0원인 임차인과 임대차 관계가 불분명한 전입자가 있어 명도 및 예상치 못한 금전적 부담 발생 가능성에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 또한, 인접 토지 사용료 지급 및 매각 제외 물건에 대한 처리 문제도 고려해야 합니다.

입지 및 교통 여건은 양호하나, 맹지라는 점과 임차인 관련 리스크는 본 물건의 주요 고려 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 대구 달서구 내 공장 밀집 지역에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지.

* 근로자 복지를 위한 문화, 휴식 시설(대구문화예술회관, 대구수목원 등) 접근성 양호.

* 지속적인 산업 활동이 이루어지고 있는 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 3,532,144,200원

인수되는 임차보증금: 0원 (단, 임차인 박 의 보증금 0원 및 임대차 관계 미상의 전입자로 인해 추가적인 부담 발생 가능성 상존)

예상 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 권리 관계, 임차인 명도 가능성, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 잠재적 법적 분쟁 가능성을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.