나이스옥션 법원경매 울산 2026타경92 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-13 효성백년가약아파트 110동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어중학교" 남동측 인근에 위치하는 효성백년가약아파트 110동 18층 1802호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 중 제18층 제1802호로서, (사용승인일 : 2007.11.15.) 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망 상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 중로1류 (폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호

울산지방법원 2026타경92 (1)

소재지

경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-13 효성백년가약아파트 110동 18층1802호

용도

아파트

감정가

248,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

물OOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (토지 지분)

37. 881㎡ (약 11.46평)

건물면적 (건물 지분)

59. 981㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명

효성백년가약

사용승인일

2007년 11월 15일

최고층

25층 (단지 전체 기준), 해당 동 22층

최저층

1층 (단지 전체 기준)

총 동 수

14동 (단지 전체 기준)

총 세대 수

832세대 (단지 전체 기준)

주차대수

총 1002대 (지하 기계식 730대, 옥외 기계식 272대) (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 소재하며, "범어중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본건은 "범어중학교" 인근에 위치하며, 주변에 공원 및 상업 시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 22일 접수된 물금농업협동조합의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 혹시 모를 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 계획

본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 체계적인 도시 계획 하에 주거 기능이 강화되는 지역임을 시사합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

소재 아파트인 효성백년가약은 2007년 준공된 아파트로, 총 14개동 832세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 편의시설과 조경, 주차 공간 등이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 "범어중학교"와 인접해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 교육환경 보호구역에 해당하여 학습 환경이 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

5.3. 관리상태

해당 아파트의 관리 상태는 전반적으로 무난한 것으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부 상 권리관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수할 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 확인된 점은 잠재적 리스크 요소로, 별도의 점유자가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

감정가는 248,000,000원이지만, 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 층수(18층) 및 면적(59.98㎡)을 고려한 시세 비교가 중요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보 및 일반적인 분석 결과, 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 효성백년가약 아파트 110동 18층 1802호로, 입지, 교통, 교육, 생활 편의 시설 등에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 깔끔하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적습니다. 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시의 중심 지역에 위치한 인기 아파트 단지.

* 안정적인 권리 관계 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정).

* 우수한 교육 환경 (인근 학교 밀집) 및 편리한 생활 인프라.

* 18층 고층으로 일조권 및 조망권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적인 약 59.98㎡(전용면적 기준)의 아파트가 2026년 7월 14일 230,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 약 84.989㎡(전용면적 기준)의 아파트는 2026년 7월 18일 및 25일에 각각 285,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 59.98㎡ 면적으로 18층 고층임을 감안할 때, 유사 면적의 최근 실거래가인 2.3억원을 기준으로 하되, 고층 프리미엄을 적용하여 2.35억원에서 2.5억원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다. 최근 59.98㎡ 면적의 실거래가가 230,000,000원임을 고려할 때, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

본 건의 면적(59.98㎡)과 18층 고층임을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 실거래가인 230,000,000원 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 파악 후, 235,000,000원에서 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.