나이스옥션 법원경매 김천 2026타경16 [1] 경상북도 구미시 원평동 1044-8 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 ‘구미종합터미널’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 유흥시설, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 구미종합터미널, 북서측으로 약1.3km 거리에 경부선 구미역이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가각정리된 유사가장형 토지로서 현황 '상업용 (숙박시설) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024- 11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 "지적 및 건물개황도" 및 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서, <사용승인일 : 2003.04.15(2024년경 리모델링됨)> - 외벽 : 외장석재붙임 및 드라이비트 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일, 내부인테리어 등 마감 - 바닥 : 내장바닥재, 카페트 및 타일 등 마감 - 창호 : 페어글라스 및 새시창호 등임.

이용상태

'숙박시설' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러, 승강기설비, 난방설비 및 주차시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -'사진용지' 등과 같이 제시외건물이 소재하고 있음. - 지하1층의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점, 270.01㎡)이나, 실제 숙박시설(객실 5개호) 등으로 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지하1층의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제 숙박시설(객실 5개호) 등으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2026타경16 (1)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1044-8

용도: 숙박시설 (참고: 지하1층의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 실제 숙박시설로 이용 중)

감정가: 2,760,812,520원

토지 면적: 424.60㎡ (약 128.46평)

건물 면적: 1356.99㎡ (약 410.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항수산업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 ‘구미종합터미널’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 유흥시설, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 근거리에 구미종합터미널이 있으며, 북서측으로 약 1.3km 거리에 경부선 구미역이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 31일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권(을21/을20)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 3,077,600,000원

임차인 현황:

* 임차인: 손 (넘버25구미원평점)

보증금: 400,000,000원

차임: 10,000,000원

전입/사업일자: 2024-12-19

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-02-01

대항력: 없음

* 임차인: 주 (주식회사리브인피스)

보증금: 400,000,000원

차임: 10,000,000원

전입/사업일자: 2024-12-19

배당신고일자: 2026-05-18

대항력: 없음

* 임차인: 주 (주식회사리브인피스)

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 미상

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 권리 분석: 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 구미종합터미널 인근의 중심 상업지역으로, 숙박시설 및 유흥시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

건물 용도 분석: 본건 지하 1층은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제로는 숙박시설(객실 5개호)로 이용 중으로, 이는 상권의 수요와 일치하는 형태일 가능성이 높습니다.

지역 경제: 구미시는 산업 단지를 중심으로 한 제조업 기반 경제가 발달한 지역으로, 터미널 인근의 상업 시설은 지역 경제 활동과 밀접한 관련이 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 편의시설: 구미종합터미널이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 정류장이 인접해 있습니다. 차량 이용 시 구미역까지의 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 유흥시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주변 시설: 주위 환경 분석 결과, 유흥시설 등이 혼재하는 지역으로, 혐오시설 존재 가능성에 대한 확인은 필요합니다. (외부 검색 및 현장 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 지하 1층의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 실제 숙박시설로 이용되고 있어, 향후 관련 법규 위반으로 인한 행정 지도 또는 이행강제금 부과 등의 가능성이 있습니다. 다만, 2024년경 리모델링 이력을 고려할 때, 현재 상태로의 장기적인 이용 가능성도 존재합니다.

제시외 건물: 지상에 제시외 건물이 소재하며, 이는 별도의 처리 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 미등기 부분: 제공된 정보에 따르면 건물 제시외면적 155.60㎡가 존재합니다. 이 부분의 법적 지위 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 원평동의 중심 상업지역에 위치한 숙박시설로, 구미종합터미널 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리 관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 지하 1층의 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 제시외 건물 존재 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 지역 개발 및 운영 개선을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 구미종합터미널 인근 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

활용도 높은 면적: 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있어 다양한 개발 및 운영 계획 수립이 가능합니다.

안정적인 권리관계: 모든 선행 권리가 말소되므로, 권리상 안전하게 취득할 수 있습니다.

수익성 개선 가능성: 지하 1층의 용도 변경 및 리모델링 이력을 고려할 때, 적극적인 운영을 통해 수익성 개선 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,760,812,520원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 그리고 용도 불일치 및 제시외 건물과 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵지만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며 최소 감정가의 80% 이상을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.