나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600283 [1] 대전광역시 유성구 계산동 749 학하리슈빌학의뜰아파트 105동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 학하동 소재‘학하초등학교’서측 근거리에 위치하고 있는 학하 리슈빌학의뜰아파트 제105동 제604호로 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활 시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 북측 원거리에 '국립한밭대학교'가 위치하며 북서측으로 '계룡산국립공원 수통골'이 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 24층건물중 제6층 제604호로 ( 세대수 : 총10개동 704세대 ) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황도상 침실3, 거실, 주방및식당, 욕실2 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합발전에의한 지역난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 대로에 접하며 북서측, 북동측 및 남서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600283 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

물건종별: 아파트

감정가: 392,000,000원 (3억 9200만원)

토지면적: 52.28㎡ (약 15.8평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 아파트 정보

아파트명: 학하리슈빌학의뜰

주소: 대전광역시 유성구 계산동 749번지

준공일자: 2011년 8월 29일

단지규모: 총 10개동, 704세대

본건 위치: 105동 6층 604호

아파트 전용면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

아파트 분양면적: 약 115㎡ (약 34.8평) - *단지 내 동별 면적 및 세대수 기반 추정치*

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 임대차 관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 '학하리슈빌학의뜰아파트' 105동 604호입니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

북측 원거리에는 '국립한밭대학교'가 위치하며, 북서측으로는 '계룡산국립공원 수통골'이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

남동측으로 대로에 접하며, 북서측, 북동측, 남서측으로는 중로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 구역이 있어 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리(을6, 우리은행 근저당, 2020.12.22.) 이전의 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리 및 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 대상 주요 권리로는 우리은행 근저당 (209,000,000원), 국민은행 근저당 (234,000,000원), 유더블유제십육차유동화전문유한회사 임의경매 (175,144,925원), 서울보증보험 가압류 (6,827,590원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 449,827,590원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 어우러진 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근에 학하초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 국립한밭대학교와 계룡산국립공원 수통골이 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동에 용이합니다.

근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 시설

총 10개동, 704세대 규모의 대단지 아파트입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

지하에는 전기차 충전시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

철근콘크리트구조에 철근콘크리트 평슬라브 지붕을 갖춘 24층 건물 중 6층에 위치합니다.

건축물현황도상 침실 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 섀시 창호로 시공되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지역난방(열병합발전에 의한) 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 실제 점유자가 존재할 경우, 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 명도 가능성 검토가 필수적입니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 채권 유동화 과정에서 발생하므로, 일반 물건과 다소 다른 절차나 특수성을 가질 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 권리관계는 명확히 정리될 예정이므로, 인수 부담은 없습니다.

6.3. 지역적 규제

토지이용계획상 일부 보호구역 및 제한구역이 포함되어 있어, 건축 등 재산권 행사에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 '학하리슈빌학의뜰아파트' 105동 604호로, 704세대 대단지 내에 포함된 실수요 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

주거 환경이 우수하며, 학교, 공원, 대학가 등 편의시설 접근성이 좋고 교통이 편리합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

가장 중요한 고려 사항은 임대차 관계가 미상이라는 점이며, 이에 대한 철저한 사전 조사를 통해 명도 리스크를 파악하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 아파트: 704세대 규모의 단지로, 지역 내 시세 변동에 따른 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 주거 환경: 초등학교 인접, 국립공원 및 대학가 근거리 위치로 인한 쾌적성과 교육/문화 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 2026년 6월 100.61㎡ 면적은 4억 6천만원, 128.54㎡ 면적은 5억 8천만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 85.00㎡ (약 25.7평)으로, 면적 차이가 있어 직접 비교는 어렵습니다.

유사 면적인 84.99㎡의 최근 전월세 거래 기록(2026년 5월 6일)을 보면 7층 물건이 보증금 2천8백만원(월세 0)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 85㎡ 면적의 매매가는 약 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 추정 가능합니다.

단지 내 100㎡ 이상 면적의 매매가(4.6억~5.8억)를 고려할 때, 85㎡ 면적은 3억원 내외의 시세를 형성할 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 392,000,000원

인수되는 보증금: 0원

최근 85㎡ 면적의 시세 추정가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

현 시세(추정)를 고려할 때, 감정가 3억 9200만원은 다소 높은 편입니다. 따라서 감정가 대비 낮은 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하더라도, 권리관계가 안전하고 실수요자에게 매력적인 물건이므로 시세 하한선 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 범위 및 명도 리스크를 고려하여, 약 2억 9천만원에서 3억 5백만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

제안 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 305,000,000원 (2억 9천만원 ~ 3억 5백만원)

*본 예상 입찰가는 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 명도 가능성, 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.