나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10246 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 905 향촌현대아파트 304동 10층 1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "신용초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 소규모의 점포 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 제10층 제1005호로서, 외 벽 : 몰탈 위 수성페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인접 도로와의 연계 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

신방동 905 :도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(더그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안용곡중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안용곡초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(더그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안신용초등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10246 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 905 향촌현대아파트 304동 10층 1005호

용도: 아파트

감정가: 186,000,000원

토지면적: 34.08㎡ (약 10.31평)

건물면적 (전용면적): 74.79㎡ (약 22.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

사용승인일: 1997년 12월 24일

총 층수: 20층 (본건 10층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "신용초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 인접 도로와의 연계가 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 대로1류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 여러 학교의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (120,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 398,047,533원 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 김태인 -> 이영분 -> 최계성

* 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금

* 압류: 천안세무서장

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 단, 임대관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 그 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 신방동 지역은 아파트 단지와 소규모 점포가 혼재된 주거 지역입니다.

* 인근에 신용초등학교가 있어 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 신용초등학교, 천안신방중학교, 천안용곡중학교, 천안용곡초등학교, 더그림유치원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 자가용 이용 시 단지 내 도로를 통해 간선도로로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 인근의 소규모 점포 이용이 가능하며, 좀 더 다양한 편의시설은 차량 이동을 통해 이용할 수 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 미상: 임대관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인을 통해 명확히 해야 합니다.

* 건물 노후화: 1997년 준공되어 약 30년 가까이 경과한 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 환경 (악취 가능성): 신방동 지역은 과거 폐수 처리 시설 등 환경 관련 시설로 인한 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 물건 주변의 악취 발생 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 학교보호구역 지정으로 인해 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 아파트로, 신용초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조이며, 사용승인일은 1997년입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 단지 내 편의시설 및 교통 여건은 무난한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가: 2026년 6월 11일, 74.79㎡ 면적이 1억 8,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 1억 8,600만원과 유사한 수준입니다.

* 전용면적 59.84㎡는 1억 5,800만원 ~ 1억 6,300만원에 거래되었습니다.

* 전월세 시세: 전용면적 84.72㎡의 경우, 전세 1,700~1,800만원, 월세 70만원(보증금 2,000만원) 등의 거래 사례가 있습니다.

* 학군: 신용초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 권리관계, 임차인 미상 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7,500만원에서 1억 8,500만원 사이로 제안합니다.

본 물건은 인수되는 권리가 없는 임의경매 물건이므로, 최근 최고가 거래액인 1억 8,500만원을 기준으로 하되, 임차인 관련 불확실성을 감안하여 약간의 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인 유무 및 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.