나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50119 [1] 충청남도 서산시 석림동 424-3 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '서산여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 석재타일 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 등. 창호 : 새시창호 마감 등 임.

이용상태

현황 주거용(공동주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50119 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 424-3 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 61.35㎡ (약 18.56평)

건물면적: 71.42㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서산축산업협동조합 (채권 최종권리자)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 석림동에 위치하며, 인근에 서산여자중학교가 소재하고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.1. 1.교통

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 용이합니다. 또한, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 2.주변환경

본건은 서산여자중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 '말소기준권리'인 서산축산업협동조합의 근저당(2014-04-24, 117,000,000원)보다 후순위 권리들의 임의경매로 진행되고 있습니다. 등기부등본상 을구의 근저당권은 말소 대상이며, 갑구의 소유권 관련 사항 및 본 경매 개시 결정 권리(서산태안축산업협동조합, 2026-02-11, 93,455,476원) 역시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 즉, 본 물건을 낙찰받을 경우, 등기부상 모든 권리(말소기준권리 포함)는 소멸되어 법적으로 깨끗한 권리 상태로 취득하게 됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건의 임대 관계는 현재 미상입니다. 또한, 인수할 보증금 합계액은 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 기본적인 상업 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

1.3. 1.최근 매매 동향

최근 서산시 석림동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월과 9월에 다양한 면적의 다세대주택이 5천만원에서 1억 2천만원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 특히, 2026년 5월 11일 거래된 59.8㎡(약 18.09평) 면적의 다세대주택이 1억 1천 2백만원에 거래되었으며, 이는 약 187만원/㎡의 거래가격을 보였습니다. 2026년 9월 16일 거래된 19평 연면적 물건은 1억 2천만원으로, 약 190만원/㎡ 수준의 거래가격을 나타냈습니다. 본건의 건물 면적 71.42㎡(약 21.60평)를 고려할 때, 평당 약 170만원 ~ 190만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가 1억 3천 6백만원은 이러한 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 슬래브지붕의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 1.건축물 정보

건축물대장상 본건 건물은 2011년 7월 20일 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 총 5층, 연면적 638.79㎡ 규모입니다. 총 8세대가 거주할 수 있는 구조이며, 토지면적은 457㎡입니다. 건폐율은 49.04%, 용적률은 139.78%입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 누가 거주하고 있는지, 임대차 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않아 명도 관련 위험이 존재할 수 있습니다.

* 내부 상태 확인 곤란: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 수 있어 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역)이 존재하여 향후 건축 등 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 석림동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호하고 교통이 편리합니다. 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 깨끗하게 취득 가능합니다. 다만, 임대 관계 및 내부 상태가 불명확하여 명도 및 수리 비용에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다. 최근 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 선호도 기대.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 안전한 소유권 취득 가능.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용 편리, 주변 상권 발달.

* 개선된 주변 환경: 과거 기피시설이었던 서산 자원회수시설이 친환경 힐링 공간으로 탈바꿈하여 지역 가치 상승에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 3천 6백만원이며, 최근 실거래가 분석 결과 71.42㎡ 면적 기준으로 평당 170만원~190만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 대입하면 약 1억 2천 1백만원에서 1억 3천 5백만원 범위의 가격을 추정할 수 있습니다.

하지만 임대 관계 미상 및 내부 상태 확인 곤란 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 약 1억 1천 8백만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이로 판단되며, 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 여부를 확인하신 후 신중한 입찰을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.