나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10227 [1] 충청남도 아산시 음봉면 산동리 1066 아산한라비발디스마트밸리 204동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '산동초등학교' 북측 인근 '아산한라비발디스마트밸리' 내에 위치하는 공동주택으로서, 부근은 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 아파트내 7층 703호로서, 외벽: 석재 붙임, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 펜트리, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

* 사건번호: 천안지원 2026타경10227 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 1066, 아산한라비발디스마트밸리 204동 7층 703호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (채권액 264,000,000원 근저당권 기준)

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 38.91㎡ (약 11.76평)

* 토지 지분: 38.9059㎡ (약 11.76평)

* 건물 면적: 65.73㎡ (약 19.89평)

* 건물 지분: 65.7289㎡ (약 19.89평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 아파트 중 7층 703호

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 펜트리, 현관, 발코니 등으로 이용 중

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 300,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 소재 '산동초등학교' 북측 인근 '아산한라비발디스마트밸리' 내에 위치

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 정비된 주택지대

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준

* 인접 도로: 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함

2.2. 토지 이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일반산업단지, 공공시설구역, 녹지구역, 지원시설구역

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2024년 4월 3일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 집합건물 등기부 요약 상의 신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1), 가압류(갑4), 임의경매(갑5) 등은 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 또는 동순위이거나 후순위이므로, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 항목 공란)

* 등기부채권 총액: 278,999,978원 (농협은행 근저당 264,000,000원 + 인천신용보증재단 가압류 14,999,978원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 주의사항: 현장 실사 시 임대 관계 확인이 불가하였으므로, 명도 관련 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 산동초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어진 주거지대입니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 아산한라비발디스마트밸리

* 주소: 충청남도 아산시 음봉면 산동리 1066

* 사용승인일: 2023년 12월 29일 (신축 아파트)

* 세대수: 998세대 (총 11개동)

* 총 면적: 91,135.18㎡

* 전용 면적: 69,221.9361㎡

* 주차: 지하주차대수 24대, 지상주차대수 2대 (합계 26대 - 이는 복리시설 등을 포함한 단지 전체 수치일 수 있습니다. 개별 세대당 주차 대수는 별도 확인 필요)

* 최고층: 27층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 교육환경

* 교육시설: 산동초등학교가 인근에 위치 (도보 통학 가능 거리)

* 편의시설: 단지 내 또는 주변 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현장 사정으로 임대 관계 확인이 불가하여, 실제 거주 중인 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 세부 관리비 미상: 연체 관리비 등 미납금이 있는지 여부를 확인해야 합니다. (명세서 상 특이사항 없음)

* 주차 공간: 지하주차 24대, 지상 2대 (합계 26대) 표기는 단지 전체로 보이며, 세대당 주차 대수 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 아산한라비발디스마트밸리 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 단지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 건물 자체의 구조 및 설비는 최신식이며, 단지 내 편의시설 또한 잘 갖추어진 편입니다. 그러나 임대 관계 확인이 어렵다는 점과, 최신 건설임에도 불구하고 감정가가 실제 최근 거래가 대비 높은 편이라는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 신축급 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 산동초등학교 인근의 정비된 주택지대에 위치하며, 단지 규모도 커서 주거 편의성이 양호합니다.

* 가치 상승 잠재력: 아산시 개발 계획 및 주변 지역의 발전 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 300,000,000원입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(54.87㎡)의 거래가는 229,000,000원에서 235,000,000원 사이로 확인되었습니다. 이는 평당 약 417만원에서 428만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 65.73㎡(약 19.89평)이며, 동일 면적의 최근 전월세 정보를 고려할 때, 매매가는 평당 약 420만원 이상으로 추정 가능합니다.

따라서 65.73㎡ 면적 기준으로 보수적으로 평당 410만원을 적용 시 약 269,793,000원, 보수적으로 평당 420만원을 적용 시 약 275,793,000원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

최근 거래가 및 감정가, 그리고 본건의 7층이라는 층수를 고려할 때, 적정 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 직접 확인한 내용과 본인의 투자 성향을 종합하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.