나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600296 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 4-7 스마트시티 501동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 도룡동에 소재하는 "대덕초등학교 도룡분교장" 남동측 인근에 위치하는 "스마트시티 5단지" 내 구분건물(제501동 제4층 제404호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류자이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물내 4층 404호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등임. 창호: 샷시창호임,

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 및 업무용 건물 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2024-06-27)(대덕초등학교도룡분교장)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600296 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 도룡동 4-7 스마트시티 501동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 2,193,000,000원

토지면적: 84.20㎡ (약 25.47평)

토지지분: 84.2001㎡ (약 25.47평)

건물면적: 171.65㎡ (약 51.92평)

건물지분: 171.6463㎡ (약 51.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 트OOOOOOOOOOO (트리플자산관리)

건축물 정보:

* 건물명: 스마트시티

* 동/호수: 501동 4층 404호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일자: 2008년 12월 26일

* 총 층수: 35층 건물 중 4층

* 전용면적: 171.65㎡ (약 51.92평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓으며, 해당 동(501동)의 세대당 평균 면적은 약 193.64㎡로 추정됩니다. 정확한 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 유성구 도룡동에 소재하며, "대덕초등학교 도룡분교장" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 주거용 시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 35층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 토지: 본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 및 업무용 건물 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역(대덕초등학교도룡분교장), 국가산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발특구, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지), 택지개발지구(연구단지택지개발완료), 중점경관관리구역(엑스포, 하천) 등에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 11월 16일자 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 이후 등기된 대부분의 권리 (근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주요 특이 권리 사항:

* 김은아 명의의 시기부소유권이전청구권가등기 (갑17)가 2019년 6월 3일에 접수되었습니다. 소유권 이전 시기는 2026년 5월 29일로 명시되어 있으나, 해당 날짜가 경과하였음에도 불구하고 말소되지 않은 상태입니다. 매각 절차에서 해당 권리의 최종 처리 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 6월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대전의 핵심 연구개발 단지인 대덕연구개발특구 내에 위치하며, 엑스포과학공원, 한국과학기술원(KAIST) 등 주요 기관과 인접해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

* 주변에는 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 발달하여 주거 및 업무 활동을 지원하고 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 대전 유성구 지역에는 과거 환경 관련 시설(매립지, 하수처리장 등) 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 남동측 인근에 대덕초등학교 도룡분교장이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대전 지하철 2호선 트램 건설이 예정되어 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 엑스포과학공원이 인접해 있어 문화 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 풍부한 녹지 공간(갑천, 유림공원 등)과 과학 시설(엑스포과학공원, 과학단지)이 공존하는 쾌적하고 발전 가능성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 시기부소유권이전청구권가등기 (갑17): 소유권 이전 조건 성취일(2026년 5월 29일)이 경과하였으나, 해당 가등기가 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다. 이는 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 매각 절차에서의 최종 처리 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 건축물 관련: 35층 초고층 주상복합 아파트로서, 건물의 장기적인 유지보수 및 관리비에 대한 고려가 필요합니다.

* 임차인과의 관계: 임차인 김은아 씨가 보증금 및 차임이 없는 상태로 대항력이 없으나, 동일 인물이 시기부소유권이전청구권가등기 권리자일 가능성도 배제할 수 없습니다. 인수 부담은 없으나, 점유 관계 등은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

대전 유성구 도룡동의 핵심 지역에 위치한 스마트시티 5단지 아파트 경매 물건입니다. 대덕연구개발특구 및 엑스포과학공원 인접으로 인한 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 경매를 통해 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 소유권 이전 시기가 지난 시기부소유권이전청구권가등기의 최종 처리 여부에 대한 확인은 필수적입니다. 전반적으로 대전 지역의 부동산 시장에서 높은 가치를 지닌 것으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전시의 미래 성장 동력인 대덕연구개발특구와 엑스포과학공원 등 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주변 기관(KAIST, 연구단지 등) 종사자를 중심으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 스마트시티 브랜드 가치와 대규모 단지의 장점을 누릴 수 있으며, 주변 개발 호재(대전도시철도 2호선 등)와 맞물려 지속적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수하는 부채가 없어 권리 분석이 비교적 간단하며, 주거 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,193,000,000원

* 본 물건은 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계 분석상 부담이 적습니다.

* 주변 시세는 54평형(약 171.65㎡) 기준 20억 원대 후반까지 거래된 사례가 있어, 감정가가 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 시기부소유권이전청구권가등기 등 특이사항에 대한 최종 법률적 검토와 함께, 최근 시장 동향, 유찰 횟수에 따른 가격 조정 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 감정가는 최초 평가액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 분석 및 전문가 상담을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.