나이스옥션 법원경매 대전 2026타경95 [1] 세종특별자치시 연서면 봉암리 391-1 대신빌리지 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 봉암리 소재 "봉암2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근 봉암길에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 기와지붕 제4층중 제2층 제202호로서, - 외 벽: 벽돌마감 등 - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 봉암리 391-1번지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(봉암지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 봉암리 391-4번지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(봉암지구), 소로3류(폭 8m 미만) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

귀 제시목록상 본건의 소재지가‘봉암리 391-1’로 기재되어 있으나 기준시점 현재 토지 분필로 인해 ‘봉암리 391-1, 봉암리 391-4’상에 위치하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 유사 다세대주택에 대한 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경95 (1)

소재지: 세종특별자치시 연서면 봉암리 391-1 대신빌리지 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 60.57㎡ (약 18.32평)

토지지분: 60.572㎡ (약 18.32평)

건물면적: 82.60㎡ (약 25.00평)

건물지분: 82.6㎡ (약 25.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

준공일자: 1978년

2. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 연서면 봉암리 소재 "봉암2리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 서측 인근 봉암길에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 소유권 변동 내역:

* 허양숙 (2006-12-20, 소유권보존)

* 임재원 (2010-04-29, 소유권이전)

* 임찬묵 (2020-02-11, 증여)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 세람저축은행의 강제경매개시결정 (2026-02-12, 25,801,413원)

* 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 미상)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 전형적인 농촌/주거 복합 지역입니다.

* 개발 계획:

* 봉암리 391-1, 391-4 번지 일대는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(봉암지구)으로 지정되어 있습니다.

* 이는 향후 체계적인 주거 개발이 예상되는 지역임을 시사합니다.

* 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 마을회관, 버스 승강장 등 기본적인 시설은 인근에 소재하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: (제공된 정보 없음)

* 의료시설: (제공된 정보 없음)

* 혐오시설: (제공된 정보 없음. 주변 지역은 단독주택 및 농경지가 주를 이루어 혐오시설 존재 가능성은 낮아 보입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1978년 준공으로 건물 노후화가 상당할 수 있으며, 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차: 임대차 관계가 불명확하여, 실제 점유자 발생 시 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 효력 범위는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 분할: 공부상 토지 주소가 분필로 인해 '봉암리 391-1'과 '봉암리 391-4'로 나뉘어 있어, 경매 진행 시 이점을 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 세종시 연서면 봉암리에 위치한 준공 40년 이상의 다세대주택입니다.

* 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 교통은 무난한 수준입니다.

* 건물 노후화 및 임대차 관계 미상 등 명도 및 관리 측면에서의 주의가 요구됩니다.

* 다만, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이며, 인수되는 권리는 미확인 지상권이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 잠재력: 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 미래 가치 상승 기대.

* 저평가 매수 기회: 감정가(99,000,000원) 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 가능성.

* 리모델링을 통한 가치 증대: 노후 주택이지만, 리모델링을 통해 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승 유도 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 99,000,000원

* 주변 시세 및 본건의 특성(노후도, 입지 등)을 종합적으로 고려할 때,

* 본 물건의 현 시세는 감정가 대비 다소 높거나 유사한 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 적정 투자 수익률과 위험 요소를 고려하여, 감정가 99,000,000원을 기준으로

* 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 최신 부동산 시장 동향 및 현장 조사를 통해 더욱 정밀하게 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.