나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10199 [1] 충청남도 천안시 동남구 대흥동 20-9 이지스테이천안 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 대흥동 소재 '천안역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경는 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 천안역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 기호 1) 1층101호 및 기호 2) 8층805호로서, (사용승인일: 2021.11.23.) - 기호 1) 외벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등 내벽: 페인팅 마감 등 바닥: 콘크리트 노출 등 창문: 페어글라스 및 알루미늄 창호임. - 기호 2): 외벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥: 장판 및 일부 타일 마감 등 창문: 샷시창호임.

이용상태

기호 1): 근린생활시설(현황 '공실')로 이용 중임. 기호 2): 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

설비내역

기호1): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설 등이 구비되어 있음. 기호2): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 무인경비시스템, 난방시설, 화재탐지 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #20-9: 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-12)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물의 지하주차장 출입을 위한 카엘리베이터는 승용중형이상 및 SUV차량은 이용 불가로 고지되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10199 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 대흥동 20-9 이지스테이천안 1층101호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 174,000,000원

토지면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.8799㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

건물지분: 18.779㎡ (약 5.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 대흥동 소재 '천안역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 천안역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 본 건 서측으로 왕복 4차선의 아스콘포장도로에 접합되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 접수일자 2021-12-31: 소유권보존신탁 (권리자: 주식회사무궁화신탁)

* 접수일자 2026-02-10: 강제경매 (권리자: 주식회사경성이에스, 권리금액: 121,239,495원)

3.2. 임차인 분석

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 매각 후 소멸 여부

일반적인 강제경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 별도등기 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 1층 101호에 해당하며, 사용승인일은 2021년 11월 23일입니다. 건물 총 호수는 102호입니다.

4.2. 현재 용도 및 공실 여부

본 건(101호)의 용도는 근린생활시설이며, 현재 '공실' 상태로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권 특성

천안역 인근 지역은 과거 주요 상권이었으나, 최근 신시가지 개발 등으로 인해 상권의 중심이 이동하는 경향을 보입니다. 그러나 역세권의 이점을 바탕으로 잠재적인 회복 가능성이 있습니다. 주위에는 다양한 업종의 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 일정한 유동인구는 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

천안역 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상업 및 업무시설, 숙박시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

현장 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. (다만, 천안시 및 아산시 간 소각시설 관련 갈등 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 파악됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기

등기부등본 상 '별도등기' 사항이 기재되어 있어, 해당 권리관계에 대한 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다. 이는 경매 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 관리상 특이사항

본 건물 지하주차장 출입을 위한 카엘리베이터는 승용 중형 이상 및 SUV 차량은 이용이 제한됩니다. 이는 건물 이용 편의성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 발생 위험에 대한 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

천안역 초역세권에 위치하여 교통 편리성이 우수하며, 이는 잠재적 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

7.2. 신축 건물

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당하여, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

7.3. 상업 지구 내 위치

일반상업지역에 속해 있어 근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안역 인근의 신축 상가 건물 내 근린생활시설입니다. 편리한 교통 환경과 역세권이라는 장점을 가지고 있으나, 현재 공실 상태이며 '별도등기'와 같은 권리관계상의 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 주변 상권은 과거에 비해 다소 침체되었으나, 꾸준한 유동인구와 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 공실 리스크와 별도 등기 관련 부분을 신중하게 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 174,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 시세, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 다만, 본 물건 자체의 상세한 시장 분석 자료가 부족하므로, 제시된 감정가를 기준으로 잠재적 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.