나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10240 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "천안부성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "에프엠20" 제9층 제903호, 제10층 제1007호로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 학교 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 '두정역'이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호외 1개호로서, (사용승인일 : 2013.09.09) 외 벽 : 석재타일 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 구조 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택 - 원룸형)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 현황 노폭 약 8M 내외, 남측으로 현황 노폭 20M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10240 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1315 에프엠20 9층903호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 53,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.1296㎡ (약 1.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 21.58㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.58㎡ (약 6.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (자료 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "천안부성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, "에프엠20" 건물 9층 903호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '두정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 2013년 9월 9일에 사용승인을 받은 건물이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 건물 이용상태

현재 아파트(도시형생활주택 - 원룸형)로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 현황

토지는 대체로 가장형의 평지이며, 현재 '주상용 건부지'로 이용되고 있습니다. 본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획

본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m) 및 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이

건축물대장 및 토지대장상 현황과 상이한 부분은 없습니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 확인되지 않아 미상입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 4월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 58,520,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 본 건 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

별도로 인수되는 유치권, 법정지상권 등은 등기부상 확인되지 않습니다. (다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023년 9월 11일

* 배당신고일자: 2026년 2월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 전입일자(2023.09.11)가 말소기준권리(2015.04.17)보다 늦고, 배당신고를 하였으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액

우리은행 근저당 58,520,000원 + 유더블유제십육차유동화전문 임의경매 채권액 92,746,985원 = 총 151,266,985원.

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설

본 물건은 두정역 역세권 인근에 위치하며, 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 편의점, 식당, 카페 등 생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

* 직주근접성

천안시의 주요 업무지구 및 산업단지와 연계성이 있어 직장인들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임대 수요

원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 천안부성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설

두정역을 이용한 수도권 및 전국 주요 도시로의 이동이 편리하며, 주변 도로망 이용도 수월합니다. 마트, 병원, 관공서 등 편의시설 이용도 편리한 입지입니다.

* 주거 환경

대체로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 생활 편의성은 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상

현재 임차인이 있으나, 정확한 임대차 조건 및 명도 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재 분석으로는 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다.

* 건축물 노후화

2013년 사용승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화/공동담보 물건

이는 채권의 유동화 과정에서 발생한 경매 건으로, 특이사항 자체는 법적 리스크로 이어지는 경우는 드물지만, 권리관계 확인 시 더욱 면밀한 주의가 요구됩니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 주거 및 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 역세권 및 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 연식이 오래되지 않았고, 소형 면적의 원룸형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 두정역 역세권, 천안시 주요 상업 및 업무지구 접근성 우수

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 중심의 꾸준한 원룸 임대 수요 기대

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없어 명도 리스크 낮음

* 시세 대비 낮은 감정가: 현재 시장 가치보다 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능

* 향후 개발 가능성: 주변 지역 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 추가적인 가치 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 53,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 19.37㎡)의 실거래가는 2024년 2월에 5,300만원 ~ 5,454만원 수준으로 확인됩니다.

본 물건의 전용면적은 21.58㎡로, 유사 면적 대비 약간 더 크다는 점을 고려하면 현재 시세는 약 5,900만원 ~ 6,100만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 상회하며 시장 시세 범위를 고려한 적정 입찰가는 58,000,000원 ~ 63,000,000원 범위로 예상됩니다.

본 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.