나이스옥션 법원경매 대전 2026타경98 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 7층717호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시내 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 중 제7층 제717호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 대로에 접하며, 동측으로 포장도로에 접하여 차량진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 미관지구(시가지미관지구) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람. 2) 본건은 상당기간 관리비 등이 미납된 것으로 탐문조사 되었으니 경매입찰시 별도로 확인하시기 바람. 3) 임대관계 미상임

물건 비고

상당기간 관리비 등이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경98 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 7층 717호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 17층 중 제7층

토지 면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

건물 면적: 17.83㎡ (약 5.39평)

1.3. 감정가 및 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성된 행정중심복합도시 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 지역 지구: 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접함

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 세종세무서장 압류 (2024-08-01)

경매개시결정: 이은지 강제경매 (2026-02-12, 대전지방법원 2026타경98)

말소 대상 권리: 을1 주택임차권, 갑6 압류, 갑7 강제경매, 갑8 압류

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이은지)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 있음

* 권리사항: 물건명세서 상 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 선순위 주택임차권: 이은지 (보증금 100,000,000원)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 배당받지 못한 보증금 전액(100,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내 업무, 주거, 상업 기능이 복합된 지역에 위치하여 각종 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 특성

배후 수요는 주변 오피스텔 및 도시형생활주택 거주자들이며, 관공서 및 상업시설 종사자들의 유동인구 또한 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 국립세종도서관 (인접)

* 각종 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설 (인접)

5.2. 교육시설

* 초등학교, 중학교, 고등학교 (인접)

5.3. 공원

* 주변 공원 (인접)

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

상당 기간 관리비 등이 미납된 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액을 확인하고, 낙찰 후 인수 여부를 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 인수 부담

선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

건축 연도(2014년)를 고려할 때, 내부 시설 및 설비에 대한 점검과 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 행정 및 상업 지구라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다. 다만, 100,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담과 상당 기간의 관리비 미납 사실은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 경매 채권자인 이은지 본인이 임차인이기도 하여, 채무 회수를 위한 경매 절차로 추정됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 세종시 행정 중심 복합도시 내 핵심 입지로, 높은 투자가치 보유.

* 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

8.2. 시세 상승 잠재력

* 행정중심복합도시의 지속적인 발전 및 주변 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

인수 보증금: 100,000,000원

본 물건은 100,000,000원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 대략 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가는 실제 경매 참여 시 법원의 기일 통지, 경쟁률, 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금을 고려하여 총 지출 비용이 시세 범위 내에 있도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 총 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준이 되도록 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

* 이에 따라 예상 입찰가 범위 는 5,000,000원 ~ 10,000,000원 수준으로 제시할 수 있습니다. (이는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 잔여 가치를 기준으로 산정된 것입니다.)

참고: 실제 입찰가는 반드시 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 상당 기간 미납된 관리비 등의 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.