나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50203 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202 분평주공2단지 207동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "남평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물내 제19층 제1904호로서 (사용승인일:1997.06.18) 외벽:페인팅 마감 등, 창호:새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(방3, 욕실1, 거실 및 주방 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m 내외, 남측 및 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

분평동 1202 :도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(분평초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

수차 탐문 하였으나 거주자 부재로 내부를 촬영하지 못하여 현관 사진을 첨부하였음. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50203 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202, 분평주공2단지 207동 19층 1904호

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

* 사용승인일: 1997년 6월 18일

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

* 건물 면적 (전용 면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 감정가: 156,000,000원

* 분양 면적: 별도 확인 필요 (전용 면적 59.99㎡ 기준)

1.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2021년 5월 7일자 근저당권 (청주축산업협동조합)

* 총 등기부채권액: 295,721,678원

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "남평초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 도로 접근성

* 본건 서측으로 노폭 약 25m 내외, 남측 및 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과 포함)

* 본건 주변에는 남평초등학교, 분평초등학교, 청주하이텍고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 현재까지 조사된 바로는 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2021년 5월 7일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이 외에 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되지 않는 권리

* 매각으로 인해 본건과 관련된 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

* 현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 (인수 보증금 및 임대 관계)

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 탐문 결과 거주자 부재로 내부 확인이 불가하였으며, 이에 따라 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상인 임대 관계가 있을 가능성이 있으므로, 낙찰 후 점유 및 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 주변은 제3종일반주거지역으로, 공동주택 건설을 위한 용도 지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 토지이용계획상 건폐율 25% 이하, 용적률 210% 이하, 높이 최저 10층 이상 최고 20층 이하로 관리되고 있습니다.

* 또한, 지구단위계획구역(분평택지개발지구)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 제19층 제1904호입니다.

* 현재 아파트(방3, 욕실1, 거실 및 주방 등)로 이용 중입니다.

5.2. 아파트 단지 개요

* 단지명: 분평주공2단지아파트

* 주소: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 1310세대

* 최고층: 20층

5.3. 내부 시설 및 주차

* 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차시설 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 총 주차 대수는 507대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 접근 불가 및 임대 관계 미상

* 본건은 수차례 탐문에도 불구하고 거주자 부재로 내부 확인이 불가능하였습니다.

* 이로 인해 건물 내부 상태 및 실제 임대 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.2. 건물 연식

* 건물 사용승인일이 1997년 6월 18일로, 약 29년 경과하였습니다.

* 연식으로 인한 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 분평동 소재의 대규모 아파트 단지 내 위치한 59.99㎡(약 18.15평) 아파트입니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 밀집해 있어 교육 및 생활 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리관계는 모두 소멸될 예정으로 법적 문제는 없습니다.

다만, 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 및 활용에 있어 주의가 필요합니다.

건물 연식이 29년 경과하였으나, 단지 내에서 관리 상태가 양호하다면 충분한 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 분평동은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 중심 지역입니다.

우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적입니다.

법적 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

시장 대비 경쟁력 있는 감정가: 향후 시장 회복 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월 16,000만원, 7월 16,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 156,000,000원으로, 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

내부 상태 미확인 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

그러나, 수요가 꾸준한 지역임을 감안하여 경쟁이 치열할 경우 시장 가격 수준까지는 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

희망 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.