나이스옥션 법원경매 청주 2026타경48 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1831 에이치에스포레 17층1701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통 이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브지붕) 25층 건물 내 제17층 제1701호로서 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 평지로서, 공동주택(아파트(도시형생활주택)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 봉명동 1831번지 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함) ), 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 높이 최저2층이상, 건축한계선 대로변 3m 이면도로변 1m), 지구단위계획구역(봉명지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 보행자전용도로 (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552) 임. 2) 봉명동 1830-1번지 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함) ), 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 높이 최저2층이상, 건축한계선 대로변 3m 이면도로변 1m), 지구단위계획구역(봉명지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구 역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처 : 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원 2026타경48 (1) 사건으로 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1831 에이치에스포레 17층1701호에 소재한 도시형생활주택입니다.

본 물건의 감정가는 168,000,000원이며, 토지 면적은 6.26㎡(약 1.89평)이고 건물 면적은 35.76㎡(약 10.82평)입니다. 해당 면적은 전용면적이며, 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매로 채권자는 우OOO입니다.

건축년도는 2020년이며, 해당 호실은 총 25층 건물 중 17층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명사거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 원활하며, 인근 간선도로와의 연계성을 통해 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 보행자 전용도로에 접해 있어 도로 조건이 양호합니다.

주변 환경을 고려할 때, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매의 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 우리은행의 근저당(채권액 130,240,000원)입니다.

이후 2024년 12월 23일 주식회사 우리카드의 가압류(채권액 8,289,457원)와 2024년 12월 31일 주식회사 케이뱅크의 가압류(채권액 24,083,212원)가 설정되었습니다.

본 경매는 2026년 2월 13일 접수된 우리은행의 임의경매(채권액 128,899,970원, 사건번호: 청주지방법원 2026타경48)로 진행됩니다.

등기부상 총 채권액은 162,612,669원입니다.

매각으로 인해 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요만 존재하며 실질적 권리 관계는 없는 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 자료는 별도로 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 등 인수 조건이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

봉명사거리 인근의 입지로 인해 상업 활동이 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 2012년식 연립주택(53.55㎡)이 7천만원, 2015년식 다세대주택(59.95㎡)이 1억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당하며 전용면적 35.76㎡(약 10.82평)입니다. 제공된 주변 사례들과는 주택 유형 및 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다. 본 건의 감정가 1억 6천 8백만원은 이러한 점을 고려할 때 시장 가치와 부합하거나 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로서 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 총 25층 건물 중 17층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다.

전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기 등 기본적인 주거 설비는 모두 갖추고 있습니다.

봉명사거리 인근에 위치하여 각종 상업시설, 편의시설, 병원 등의 생활 편의 시설에 대한 접근성이 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 임대 관계가 미상인 경우, 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

* 명도 관련 위험: 낙찰 후 점유자와의 명도 협상 과정에서 법적 절차 진행 시 추가 비용 발생 및 예상보다 긴 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 가치 하락 시, 감정가 대비 낮은 가격으로 매각될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 도심 내 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역의 장점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 매각 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의 깊게 확인하고 대비해야 할 중요한 사항입니다.

주변 시세 및 감정가 수준을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년 준공으로 건축물의 노후도가 낮아 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지 조건: 봉명사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

* 임의경매 진행: 채권자(우리은행)에 의한 임의경매로, 경매 절차가 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 168,000,000원입니다.

최근 주변 시세 자료(연립, 다세대)를 분석한 결과, 본 건의 규모(35.76㎡)와 신축 연도(2020년)를 고려할 때, 감정가는 시장 가치에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

경쟁 입찰 상황, 물건의 희소성, 개인의 투자 성향 등에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 검토하는 경우가 많습니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 약 148,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.