나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50079 [1] 강원특별자치도 춘천시 온의동 590 온의롯데캐슬스카이클래스 103동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 온의동 소재 'KBS 춘천방송국' 북서측 인근에 위치하는 온의롯데캐슬스카이클래스 제103동으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로 주거의 쾌적성 및 편익성 등은 무난한 편임.

교통상황

단지내 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 39층 건내 제20층 제2003호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱 샷시 등의 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 및 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 되어 잇음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 아스팔트 포장도로 개설되어 있으며, 이 도로를 통하여 인근의 간선도로에 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반상업지역), 자연녹지지역(자연녹지지역), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

점유자 황상필은 대항력있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2026타경50079 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 온의동 590 온의롯데캐슬스카이클래스 103동 20층2003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 562,000,000원

* 토지면적: 27.17㎡ (약 8.22평)

* 토지지분: 27.167㎡ (약 8.22평)

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 건물지분: 84.796㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재 (황상필)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 온의동 소재 'KBS 춘천방송국' 북서측 인근에 위치하는 온의롯데캐슬스카이클래스 103동 20층 2003호입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 아파트 지대로 주거 쾌적성과 편의성이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존 및 이전: 롯데쇼핑주식회사에서 김종두로 소유권이 이전되었습니다.

* 강제경매 개시결정: 안세훈 채권자에 의한 강제경매 개시결정(2026타경50079)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황상필

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 11월 29일

* 배당신고일자: 2026년 3월 27일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 점유자 황상필은 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주거지로서의 입지: 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 주거지 내에서의 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 온의롯데캐슬스카이클래스

* 주소: 강원특별자치도 춘천시 온의동 590

* 건축년도: 2015년 11월 19일 사용승인

* 총 동수: 7동

* 총 세대수: 993세대

* 최고층: 39층

* 본건 층수: 20층

* 주차: 총 1852대 (지하 1835대, 전기차 충전기 38대 포함)

* 관리사무소 연락처: 033-244-8651

* 건물 구조 및 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 39층 건물 내 제20층 제2003호

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 플라스틱 샷시 마감입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 지하주차장, 개별난방(도시가스) 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 황상필 씨의 보증금 330,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 미배당된 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분은 입찰가 산정에 매우 신중해야 하는 요소입니다.

* 외부 시설 검색 결과: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 춘천시 온의동에 위치한 롯데캐슬 스카이클래스 아파트로, 준신축급의 양호한 주거 환경과 편의성을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 단지 내 기반 시설도 무난한 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 금액이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 단점이자 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 잠재적 인수 보증금액을 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 선호도 높은 아파트 단지: 온의롯데캐슬스카이클래스는 춘천시 내에서도 비교적 신축에 속하며 선호도가 높은 단지 중 하나입니다.

* 실거주 만족도: 양호한 입지 조건과 단지 내 편의 시설은 실거주 만족도를 높여줄 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 만약 임차인 보증금 인수 리스크를 충분히 할인하여 입찰한다면, 향후 시세 상승 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 7월): 84.796㎡ 면적의 해당 아파트 매물은 층수에 따라 550,000,000원에서 570,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 적정 시세는 약 5억 5천만원 ~ 5억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 5억 6천 2백만원으로, 현재 시세와 유사합니다.

* 인수 보증금 위험 분석:

* 대항력 있는 임차인 황상필 씨의 보증금 330,000,000원은 본 물건의 최대 위험 요소입니다.

* 경매 배당에서 이 보증금이 전액 회수되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 발생하는 비용입니다.

* 예상 입찰가 제안:

* "인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙을 반영하여, 잠재적 인수 보증금(최대 330,000,000원)을 고려한 보수적인 입찰가를 제안합니다.

* 안전한 투자를 위해서는, 낙찰자가 부담할 총액(낙찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장가(약 5억 6천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이러한 위험을 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 300,000,000원 사이로 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 이 가격대 역시 임차인 보증금의 배당률에 따라 총 매수 비용이 시장가를 초과할 위험이 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.