나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50292 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례역푸르지오5단지아파트" 남서측 월편에 위치하며, 부근은 남위례역주변 중심상가지대로서, 중, 고층규모의 상업용건물, 업무용건물 및 소수의 나지 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장및 남위례전철역(8호선)이 위치하여 제반 대중교통은 매우 양호함.

건물의 구조

'2017.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층건내 1층내 구분건물로서, 외벽 : 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등임. 내벽 : 강화유리 또는 페인트 마감임. 바닥 : 아스타일 붙임임. 천장 : 흡음재 택스붙임임. 창호 : -

이용상태

기호 (1) - 공부상 용도가 일반음식점이나 현 "그림판매점(갤러리)" 으로 이용중임. 기호 (2) - 공부상 용도가 일반음식점이나 현 "그림판매점(갤러리)" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 에 스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 "상업용(제1, 2종근린생활시설)건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 20미터, 북동측으로 로폭 약 27미터, 남동측으로 로폭 약 20미터( 보행자 전용도로) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(위례), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의관리 및 이 용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 비행안전제6구역(전 술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도 시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제 한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.08.26.~2025.08.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2025.10.31.)임.

공부와의 차이

기호 (1, 2) - 본건 공히 공부상 용도가 "일반음식점" 으로 표기되어 있으나, 현 "그림판 매점(갤러리)" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도가 일반음식점이나, 현황 "그림판매점(갤러리)"으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50292 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 1층121호

용도: 근린상가

감정가: 1,200,000,000원

토지면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

건물면적: 46.74㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

사용승인일: 2017.06.15

1.2. 입지조건

* 위치: 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례역푸르지오5단지아파트" 남서측 인근, 남위례역 주변 중심상가지대

* 주변환경: 중, 고층 규모의 상업용건물, 업무용건물 및 소수의 나지 등이 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 남위례전철역(8호선) 위치, 제반 대중교통 매우 양호

* 도로: 본건 북서측으로 로폭 약 20미터, 북동측으로 로폭 약 27미터, 남동측으로 로폭 약 20미터(보행자 전용도로) 포장도로와 접함

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022-09-05, 2,328,000,000원)

* 주요 권리내역:

* 소유권이전: 조명자 (2017-07-14)

* 소유권이전: 주식회사혜원 (2022-09-05, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-09-05, 2,328,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 평택세무서 (2022-12-06, 195,000,000원)

* 압류: 성남시 (2024-12-17)

* 압류: 성남시 (2025-02-10)

* 임의경매개시결정: 안산농업협동조합 (2026-02-11, 1,940,000,000원, 사건번호: 수원지방법원 성남지원 2026타경50292)

* 등기부채권 총액: 2,523,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 상권: 남위례역 주변 중심상가지대로 상업 및 업무시설 밀집 지역

* 현재 이용현황: 공부상 용도는 일반음식점이나, 현황 "그림판매점(갤러리)"으로 이용 중

* 건물 특성: '아이페리온' 건물 1층 상가로, 2017년 6월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물

* 주변 시설: 중, 고층 규모의 상업용건물, 업무용건물 등 혼재

1.5. 생활정보

* 교통: 남위례역(8호선) 도보 접근 가능한 역세권, 대중교통 이용 편리

* 편의시설: 중심상가지대 내 위치하여 다양한 상업시설 접근 용이

* 주거환경: 인근에 아파트 단지(위례역푸르지오5단지아파트)가 있어 배후 수요 기대 가능

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 일반음식점이나 현황 그림판매점(갤러리)으로 이용 중으로, 추후 원상복구 또는 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액(2,523,000,000원)이 감정가(1,200,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 낙찰 후 잔여 채무 부담 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(위례) 등의 지정 외 다수 법적 제한 사항 존재 (가축사육제한구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등).

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원이지만, 불확실성에 대한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역으로 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 위례신도시 전체적으로 폐기물처리시설, 열공급시설 등 기반시설 입지에 대한 논란이 있었던 사례가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 위례신도시 핵심 상업지구에 위치한 1층 상가로, 남위례역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 공부상 용도와 현황 용도가 달라 추가적인 확인 및 정리가 필요할 것으로 예상됩니다. 총 채권액이 감정가보다 현저히 높아 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있으며, 이는 가격적인 메리트로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 위례신도시 중심상권, 남위례역 도보 거리 역세권.

* 1층 상가: 높은 집객력과 가시성을 통한 상업적 가치 증대.

* 신축 건물: 비교적 최근 준공(2017년)으로 유지보수 부담 적음.

* 가격 메리트 기대: 높은 채권 총액으로 인한 경쟁 완화 및 감정가 이하 낙찰 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,200,000,000원

현황 용도 불일치, 높은 채권 총액 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

투자가치 및 잠재적 리스크를 종합적으로 판단하여, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 720,000,000원 ~ 840,000,000원 수준을 고려할 수 있으며, 물건 현황 및 추가 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.