나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50621 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "지하철수인분당선 망포역" 남동측 인근에 위치 하며 주위는 공동주택(아파트)단지, 다세대주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제 반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철수인분당선 망포역 등이 소재 하는 등 제반교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물내 제5층 제502호 로서, 외벽:석재붙임마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(집합건축물현황도면상 방2,거실,욕실1,발코니 등의 구조 임) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역 , 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(25-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이 할 수 있는 바, 귀 원의 경매 업무 진행 시 참고 하시기 바랍니다. 3.제시외 부합물 (건축물현황도상,옥탑 : 다락 약44.35m2)소재함.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 3. 24.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경50621 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

* 건물면적: 38.87㎡ (약 11.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권은 동일하나, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으므로, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 지하철 수인분당선 망포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택(아파트) 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 망포역이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕을 가진 지하 1층/지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 마감으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 건축물 현황도상 방 2개, 거실, 욕실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 사다리형의 평지로 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도) 및 (아파트 대상 용도, 2025-10-20~2026-12-31 지정)으로도 분류되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물 현황도상 옥탑에 다락(약 44.35㎡)이 제시외 부합물로 존재하나, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2021-08-06

* 주식회사에이원종합건설지분전부이전: 2021-08-06

* 소유권이전: 2022-02-21

* 주택임차권 (한재경): 2023-07-20 접수, 300,000,000원, 전입 2021-10-25, 확정 2021-09-27. 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026-02-09 접수, 300,000,000원. 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽경민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-08

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한재경

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-09-27

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서의 주의사항에 따라 잔존 임대차보증금 중 신청채권자가 배당받지 못하는 부분은 매수인이 인수하지 않는 조건이 적용될 수 있습니다.

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026-02-09)이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 인수 대상이 됩니다.

* 대항력 있는 임차인 한재경의 주택임차권(300,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위로 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서의 주의사항에 명시된 확약서 내용에 따라, 매수인이 인수하지 않는 조건이 적용될 수 있으므로 법적 확인이 필수적입니다.

* 임차인 곽경민(보증금 0원, 차임 0원)은 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 영통동 일대는 지하철 망포역을 중심으로 상업시설 및 공동주택 단지가 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 매매/임대 동향: 입력된 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 건물(노블클래스)의 최근 매매 사례는 2026년 4월~5월에 걸쳐 거래되었으며, 전용면적 46.7㎡~49.3㎡ 기준으로 36,200만원 ~ 36,900만원 (약 3억 6천만원대) 범위에 형성되어 있습니다. 이는 본 건물의 감정가(268,000,000원)보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 망포역과의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 망포역 인근 상업지역에 금융기관, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 자연환경: 제공된 정보만으로는 인근 자연환경에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 일반적인 도시 주거 지역의 환경을 예상할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 한재경의 보증금(300,000,000원) 인수 여부가 불확실합니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 매수인이 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있어 법적 검토가 필수적입니다.

* 미상 임차인: 보증금 0원, 차임 0원인 임차인 곽경민이 존재하며 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 물건은 비행안전제6구역에 속하며, 이는 건축물의 높이 제한 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 수원시 전체 면적의 상당 부분이 비행안전구역으로 지정되어 개발 제한을 받고 있으며, 고도제한 완화 논의가 진행 중이나 확정된 사항은 아닙니다.

* 제시외 건물: 건축물현황도 상 옥탑 다락(약 44.35㎡)이 제시외 부합물로 존재합니다. 이는 매각 시 포함 여부를 별도 확인해야 하며, 명도 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 상태: 2020년 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 경매가 진행 중입니다. 건물의 관리 상태, 하자 여부 등은 별도의 전문가 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동, 지하철 망포역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 268,000,000원이나, 주변 유사 건물의 최근 매매가가 3억 6천만원대로 형성되어 있어 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(한재경, 300,000,000원)의 보증금 인수 여부 및 보증금 0원의 임차인(곽경민)의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특히, 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있음에도 등기부상 '인수'로 기재된 임차권은 법적 검토가 반드시 필요합니다. 비행안전구역 지정에 따른 고도제한 문제도 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 수인분당선 망포역과의 우수한 접근성을 통해 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최신 준공 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 주변 시세: 약 362,000,000원 ~ 369,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (물건명세서 상)

주변 시세가 감정가보다 높고, 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있는 점을 고려할 때, 시세 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인 관련 권리 분석의 불확실성과 비행안전구역 지정 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 350,000,000원

이 범위는 주변 시세와 감정가의 중간값, 그리고 잠재적 리스크를 감안하여 설정되었습니다. 최종 입찰가는 명확한 법률 검토 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.