나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50700 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 292-7 아크빌 가동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 서둔동 소재 "서평초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며 인근에 노선버스가 소재하고, 남동측 인근에 지하철 1호선 '수원역'이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내, 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지·인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서평초등학교(수원교육지원청문의)) 교육환경보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), -일련번호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서평초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

본건 부지 중 서둔동 292-12 토지는 등기사항전부증명서 상 지목 '도로'로 등재되어 있으나 토지대장 상 2020년 09월 07일 자로 '대'로 지목변경이 완료된 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박소현)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경50700 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 292-7 아크빌 가동 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 37.23㎡ (약 11.26평)

* 토지지분: 37.23020000000001㎡ (약 11.26평)

* 건물면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

* 건물지분: 58.58㎡ (약 17.72평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 서둔동 소재 "서평초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며 인근에 노선버스가 소재하고, 남동측 인근에 지하철 1호선 '수원역'이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(서평초등학교)

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한허가구역 (2025-08-26)

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 주변에는 아파트단지, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 환경을 이룹니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박소현)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-11-06)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권 보존 및 이전, 주택임차권, 각종 압류 및 강제경매 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 임차보증금: 0원. 임차인 박 은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 보증금 중 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 거래된 유사 물건들의 가격은 다음과 같습니다.

* 중앙빌라1동 (1989년 건축, 43.28㎡): 80,000,000원 (면적당 약 1,848,428원/㎡)

* 궁전연립 (1984년 건축, 37.62㎡): 100,000,000원 (면적당 약 2,657,947원/㎡)

* 동명그린맨션 (1995년 건축, 59.52㎡): 165,000,000원 (면적당 약 2,772,177원/㎡)

* 본건(건물면적 58.58㎡)과 면적이 유사한 동명그린맨션(59.52㎡, 1995년 건축)의 거래 사례를 참고하면, 평당 약 917만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 325,000,000원이지만, 최근 유사 물건들의 실거래가는 80,000,000원에서 165,000,000원 사이로, 감정가 대비 현저히 낮은 수준을 보입니다. 이는 감정가가 시장 실거래가와 차이가 크거나, 본건 건물의 신축 연도(2020년 사용승인)가 비교 대상 물건들보다 훨씬 신축이라 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "서평초등학교"가 북측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육환경: 서평초등학교가 인근에 있어 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 해당 학교는 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 연식: 본건 건물은 2020년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 격차: 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 예상보다 낮은 가격으로 재감정되거나, 시장 상황을 정확히 반영하지 못한 감정가일 가능성을 내포합니다.

* 임차인 확약서의 해석: 임차인 박 은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장했으나, HUG로부터 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 완전히 배제하기는 어렵습니다. 다만, 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 행정적 제한: 본건은 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물 증개축 등에 대한 잠재적 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 과거 토지거래 허가 구역으로 지정된 이력이 있어, 향후 해당 지역의 토지 이용 및 거래에 대한 규제 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확하고, 인수되는 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

* 다만, 최근 실거래가와 감정가의 큰 격차는 본건의 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있음을 시사합니다.

* 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 부재로 낙찰 후 명도 관련 부담이 적습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치: 수원역 인근 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

* HUG의 채권 확보: HUG가 채권자라는 점은 채권 회수에 대한 일정 부분의 신뢰도를 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 325,000,000원입니다.

* 그러나 최근 2026년 7월에 거래된 유사 물건들의 면적당 가격은 약 185만원에서 277만원 수준으로, 본건의 감정가(건물면적당 약 555만원)보다 현저히 낮습니다.

* 가장 유사한 면적(59.52㎡)의 동명그린맨션이 165,000,000원에 거래된 점과 본건 건물이 신축(2020년)이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 220,000,000원 사이로 책정하는 것을 권장합니다.

* 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.