나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30384 [1] 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 114동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "금빛초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 대규모 아파트 단지를 형성함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 내 9층 904호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 칼라알미늄 섀시임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비(17인승) 개별난방설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동 및 북동측으로 광대중각 포장도로와 접하는 각지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역(2017-07-11) , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 지구단위계획구역 , 근린공원(2017-06-15)(저촉) , 대로1류(폭 35m~40m)(2017-06-15)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-15)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30384 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 114동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 177,828.00㎡ (약 53,795.74평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.69평)

건물지분: 21.242475㎡ (약 6.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.4. 권리 내용

채권자: 전OOOOOO

말소기준권리: 2026-02-11 접수된 4번 전주원 지분강제경매 (권리자: 전종열외 2명, 권리금액: 52,915,390원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "금빛초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 대규모 아파트 단지를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 복설희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-03-29

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이며 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 삼성생명보험주식회사

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2017-03-13

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약

갑4: 소유권이전 (상속) - 전미숙외 3명 (2026-02-06)

갑5: 4번 전주원 지분강제경매 (말소기준권리) - 전종열외 2명 (2026-02-11)

3.3. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 대지권미등기

3.4. 주의사항

지분매각, 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지 내에 자리하고 있어, 주거 단지 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설 등의 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 금빛초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 김포가온유치원 및 금빛초등학교의 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

5.2. 편의시설 및 기타

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 용이하여 자가용 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상으로 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 지분 매각으로 진행되어 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 상태로, 추후 관련 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 확보에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 가치를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 대지권 미등기, 지분 매각 등 다수의 권리 분석 및 법적 검토가 필요한 특수 물건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수될 보증금 부담이 없을지, 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 금빛초등학교 인근으로 학군이 양호합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 좋은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상으로 파악됨에 따라, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전, 해당 임차인과의 보증금 및 명도 관련 협의가 선행되어야 하며, 협의 결과에 따라 실제 낙찰가는 감정가 대비 현저히 달라질 수 있습니다. 따라서 본 건은 보증금 미상의 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성이 해소된 이후에 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.