나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30386 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 소재 "양촌역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 전철역(김포골드라인 "양촌역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제4층 제417호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 부천지원 2026타경30386 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 4층 417호

용도: 오피스텔

감정가: 114,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 "스위트엠 아크라시티 2차" 오피스텔로, 김포골드라인 "양촌역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역(양촌역)과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 12m 폭의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

주변 반경 1km 내에는 나비초등학교(0.3km), 은여울중학교(0.3km), 양곡고등학교(1.4km) 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 롯데슈퍼프레시 김포한강로점 등 편의시설도 도보 거리에 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 4월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 가압류(제주신용보증재단, 갑3) 및 임의경매개시결정(유더블유제십육차유동화전문유한회사, 갑4)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 "소유권이전1번신탁등기말소" (갑2)가 존재하며, 이는 신탁재산 처분과 관련된 사항으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용 중 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 역세권 오피스텔 단지와 함께 다양한 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 공존하는 지역입니다. 특히 김포골드라인 양촌역 주변으로는 상업시설이 발달하여 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 또한, 주변에 대규모 택지개발지구(김포신도시택지개발)가 조성되어 있어 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 다양한 상점들이 밀집한 골목형상점가 지정 등 지역 상권 활성화를 위한 노력도 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "스위트엠 아크라시티 2차" 비동 4층에 위치한 오피스텔입니다. 전용면적 20.66㎡ (약 6.25평)으로, 1~2인 가구 또는 업무용으로 적합합니다.

주요 편의시설로는 롯데슈퍼프레시 김포한강로점 등이 도보 거리에 있으며, 양촌역(김포골드라인)이 도보 약 5분 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 본건 매수인이 외국인이거나 해당 용도로 활용 시에는 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인근 개발 및 건축: 주변에 김포 센트레비즈와 같은 신규 오피스텔 및 상업시설 개발이 진행 중이거나 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가 및 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

* 김포골드라인 혼잡도: 김포골드라인은 출퇴근 시간대에 매우 혼잡하여 이용에 불편이 있을 수 있다는 지적이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 양촌역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 최근 실거래가(2025년 8월 5일, 121,690,000원)는 감정가(114,000,000원)보다 높은 수준을 보여주고 있어, 시장에서 어느 정도 가치를 인정받고 있음을 알 수 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다. 다만, 유동화물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간, 주변 개발로 인한 공급 물량 증가 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 타 지역 이동이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 상태 유지 및 관리 용이성이 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다양한 용도의 주변 환경: 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 물건이 2025년 8월 5일에 121,690,000원에 거래되었습니다. 감정가는 114,000,000원입니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 예상 입찰가는 120,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.