나이스옥션 법원경매 부천 2026타경57 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "운양역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제1층 제122호로서, (사용승인일 : 2019.1.10.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 알미늄샷시 창호 임.

이용상태

소매점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2026타경57 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-5, 에이치씨티 1층 122호 (신주소: 김포한강1로 266)

* 건물 명칭: 에이치씨티 (HCT)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제122호

* 사용 승인일: 2019년 1월 10일

* 용도: 근린상가 (소매점)

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 251,000,000원

* 토지 면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

* 건물 면적: 56.55㎡ (약 17.10평)

* 총 면적 (토지+건물): 83.48㎡ (약 25.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 "운양역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 북측으로 약 8미터, 북서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 2020년 10월 16일 접수된 인천원예농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 648,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 압류, 임의경매 등 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임선희

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 8월 28일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 임대차 관계: 현재 소매점으로 이용 중이며, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 및 상권 특징

* 본 물건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능한 건물 내 근린상가입니다.

* 현재 소매점으로 이용 중이며, 건물 자체 용도는 업무시설 및 근린생활시설입니다.

* 주변 일대가 아파트 단지, 업무시설, 상업시설이 혼재된 지역으로 배후수요 및 유동인구 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 운양역 역세권 상권으로 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 인근에 대규모 아파트 단지, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 지하철 운양역을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 김포시립도서관, 김포아트빌리지 등 문화시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공법상 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 사용 현황 및 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 상가 건물의 특성상 경기 변동 및 상권 변화에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 명시되어 있으나, 이는 건물 자체의 이용과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 운양동의 역세권에 위치한 신축 상가 건물로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

* 현재 소매점으로 이용 중이며, 향후 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없습니다.

* 다만, 다양한 공법상 제한 사항과 잠재적인 공실 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 운양역 초역세권 입지로 탁월한 접근성 및 유동인구 확보 용이.

* 2019년 신축 건물로 쾌적한 이용 및 낮은 관리 비용 기대.

* 김포 신도시의 지속적인 성장 및 상권 활성화 잠재력 보유.

* 명확한 권리관계로 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 251,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 실제 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 분석해야 합니다. (전문적인 시세 조사 및 심층 권리 분석 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.