나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30238 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 379-6 성산사랑마을 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2000.12.29)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고강초 -교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30238 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 379-6 성산사랑마을 2층202호

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호

용도: 다세대주택

건축물대장 사용승인일: 2000.12.29

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원

토지면적: 35.00㎡ (약 115.70평)

토지지분: 35㎡ (약 115.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.87㎡ (약 197.92평)

건물지분: 59.87㎡ (약 197.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택의 경우 전용면적 37.28㎡의 물건이 2025년 12월 10일 100,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 43.56㎡의 물건은 1990년 건축되었으며 2025년 12월 10일 136,000,000원에 거래되었습니다. 비교적 최근인 2019년에 건축된 전용면적 57.51㎡의 물건은 2025년 12월 02일 225,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 59.87㎡ 면적을 가지며 2000년에 건축되어, 주변의 신축 건물 대비 연식이 있으나, 면적은 유사하거나 약간 더 넓습니다. (cite: 1, 2, 3)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 변동

갑구 9번 소유권이전 (2020-12-23, 정충선)

갑구 11번 소유권이전 10번 신탁등기말소 (2024-07-29, 정충선)

3.1. 2. 권리 분석 (말소기준권리 등)

을구 17번 근저당권 (현대해상화재보험주식회사, 2024-07-29 접수, 168,000,000원)이 말소기준권리입니다.

갑구 12번 강제경매 개시 결정 (채권자: 남영욱, 2026-02-11 접수, 4,222,500원)

갑구 13번 압류 (채권자: 부천시, 2026-05-26 접수, 징수과-00 5607)

등기부채권 총액은 168,000,000원입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 건물 외벽에 '가'동으로 표식되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들은 대략 100,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 거래가 이루어지고 있습니다. 특히, 2019년 준공된 57.51㎡ 면적의 건물 매매가가 225,000,000원임을 고려할 때, 본건 59.87㎡ 면적의 감정가 220,000,000원은 시장가와 유사하거나 약간 보수적인 수준으로 판단됩니다. (cite: 1, 2, 3)

4.2. 건물별 특징 분석

본건이 속한 '성산사랑마을'의 정확한 시세 정보는 제한적이나, 인근의 '월드하니타운', '성산주택', '행복빌' 등 유사 건물들의 거래 사례를 통해 지역 시세를 파악할 수 있습니다. 본건은 4층 건물 중 2층에 위치하며, 2000년에 건축되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 4층 건물로, 본건은 그 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감되었으며, 창호는 샷시입니다. 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 편의시설 및 교육환경

본건 북서측 인근에 '고강초등학교'가 소재하며, 인근 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 여건 또한 시내버스 정류장이 인접해 있어 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 따라서 본 물건 취득 시 외국인 등 토지거래 허가를 받아야 하며, 이는 거래 절차상의 번거로움과 시간 소요를 야기할 수 있습니다. 이로 인해 입찰 경쟁률이 낮아지거나, 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 정보가 불분명하다면, 인수해야 할 금액이 발생할 수 있어 추가적인 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2000년에 사용 승인된 건물로, 약 26년의 노후도를 가지고 있습니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 인근 편의시설 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 2000년에 건축된 건물로 연식이 있으나, 59.87㎡의 전용 면적은 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 토지거래허가구역이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 인근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 실수요 또는 소형 투자에 적합한 면적 (59.87㎡)

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용 용이

* 강제 경매로 진행되어 말소되는 권리 관계가 명확함

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 220,000,000원이며, 최근 유사 면적 건물의 매매 사례 (2019년 건축 57.51㎡, 225,000,000원)를 고려할 때 시장가와 유사한 수준입니다. 하지만, 본건은 2000년 건축 연도로 신축 건물 대비 연식이 있으며, 특히 '토지거래허가구역'이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

입찰 시에는 해당 지역의 최신 시세 동향, 토지거래허가구역 관련 규정의 실제 적용 가능성, 임차인 현황 등을 면밀히 재확인하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.