나이스옥션 법원경매 부천 2026타경47 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '하늘빛중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운양역/김포골드라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제1층 제114호로서, (사용승인 : 2018.10.18) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅마감. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

소매점의 용도로서 현황 "공실"임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 25미터, 30미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-소매점의 용도로서 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 경매 구분

본 물건의 사건번호는 부천지원 2026타경47 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 명칭

소재지는 경기도 김포시 운양동 1296-3에 위치한 '더리버뷰' 건물입니다.

1.3. 용도 및 이용 현황

본 물건의 용도는 근린상가이며, 현재 소매점 용도로 사용되고 있으나 현황 공실 상태입니다.

1.4. 면적 정보 (토지, 건물)

토지 면적은 19.88㎡ (약 6.01평)이며, 토지 지분 역시 19.88㎡ (약 6.01평)입니다.

건물 면적은 40.95㎡ (약 12.39평)이며, 건물 지분도 40.95㎡ (약 12.39평)입니다.

1.5. 감정가

본 물건의 감정가는 835,000,000원입니다.

1.6. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.7. 채권자

본 경매의 채권자는 서OOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 소재하며, '하늘빛중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 형태의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 또한, 김포골드라인 운양역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 동측 및 북측으로 각각 폭 약 25미터 및 30미터의 포장된 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설

본 물건 인근에는 하늘빛중학교를 비롯하여 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택단지가 밀집해 있습니다. 운양역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용도 용이할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 물건의 말소기준 권리는 서서울농업협동조합의 근저당권으로, 2023년 9월 26일에 접수되었습니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리인 서서울농업협동조합의 근저당권(600,000,000원) 및 인천지방법원 부천지원의 임의경매개시결정(2026타경47, 507,789,486원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않으나, '지상권개요'가 언급되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 존재 및 내용에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 관련 주의사항

본 물건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없는 경우에도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권의 특징

본 물건이 위치한 지역은 김포시 운양동으로, 김포골드라인 운양역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객층이 두텁다고 볼 수 있습니다.

4.2. 잠재적 고객층

주변 공동주택 단지의 거주민, 인근 업무시설 종사자, 그리고 운양역을 이용하는 유동인구를 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

4.3. 건물 내 용도 및 현황

건축물물리적 정보에 따르면 '더 리버뷰' 건물은 업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 의료시설 등 복합 용도로 활용 가능하며, 총 263세대의 구분 건물이 있습니다. 본 경매 대상 물건은 1층 114호로, 소매점 용도로 분류되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

김포골드라인 운양역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육

하늘빛중학교가 본 물건 서측 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료

건축물 정보상 건물 내 의료시설 입점이 가능한 용도로 확인됩니다. 주변 김포시 병원 정보는 별도 검색이 필요하나, 상업지구 특성상 의료기관이 입점할 가능성이 높습니다.

5.4. 편의시설

주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. CGV 등 문화 시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.5. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 소각장, 화장장 등)이 집중적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 일부 지역에서는 쓰레기 무단투기 문제가 언급된 바 있으나, 운양동 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 발생 가능성

본 물건은 현재 소매점 용도로 사용 중이나 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 이어질 가능성이 있습니다. 이는 재임대 및 초기 안정화 기간에 대한 계획을 신중하게 세울 필요가 있음을 시사합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 제한 사항이 다수 존재합니다. 또한, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획의 규제를 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타

명도 과정에서 임차인이 존재할 경우, 협의 및 법적 절차에 시간이 소요될 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 예상보다 복잡한 명도 절차가 진행될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 김포골드라인 운양역을 이용한 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능하며, 이러한 입지 조건은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 현재 공실 상태이나, 소매점으로서의 용도 적합성과 건물 내 갖추어진 기본적인 설비들은 향후 정상화 가능성을 높여줍니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리적 측면에서의 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 공항 관련 고도 제한 등 도시계획 상의 일부 제약 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안 모색 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 김포골드라인 운양역 인근의 역세권 상권으로, 탁월한 교통 편의성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 풍부한 배후수요: 주변의 다수의 공동주택 및 업무시설은 상권 활성화를 위한 안정적인 고객 기반을 제공합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준 권리 이하의 모든 등기 권리가 소멸될 예정이므로, 권리관계가 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 미래 가치: 김포 신도시 개발의 중심부에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

본 물건의 감정가는 835,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

정확한 예상 입찰가 산정은 공실 기간, 재임대 가능성, 주변 상가 임대 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 명도 및 재임대에 소요되는 비용과 시간을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 희망가는 감정가 대비 적정 비율을 산정하고, 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.