나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501265 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천축구전용경기장" 남동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로 업무시설과 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측과 동측으로 각 노폭 약 6m 내외 남서측과 남동측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 162-81은 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 162-82는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 162-84는 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81번지에 소재하는 오피스텔입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501265 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 2층204호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제204호

* 건축연도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 토지 지분 면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

* 건물 면적: 69.59㎡ (약 21.05평) (전용 면적)

* 감정가: 164,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천축구전용경기장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 북서측 및 동측으로 각 노폭 약 6m 내외, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 숭의동 162-81번지, 162-82번지, 162-84번지 일원으로, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 9일자 계양세무서장의 압류입니다.

* 임차인 정보:

* 주택임차권 (HUG 관련): 권리자 조유빈 (주택도시보증공사). 보증금 198,000,000원, 2022년 4월 15일 전입, 2022년 3월 29일 확정. 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출이 확인되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 (한기정): 보증금 및 차임 없음. 2025년 6월 9일 전입. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 198,000,000원 (주택임차권 금액)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼합된 상권으로 형성되어 있습니다. 인천축구전용경기장 인근으로 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 마감: 외벽은 치장타일 붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등으로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있어, 낙찰 후 인수조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 해당 구역은 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래 허가가 필요하나, 오피스텔 거래 시에는 해당되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 임차인 권리: 주택임차권 등기가 말소될 것으로 예상되나, HUG 관련 조건 변경사항에 대한 최종 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급 오피스텔로, 인천축구전용경기장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 도원역 및 인천역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 인천항, 차이나타운 등 주요 관광지와 접근성이 좋습니다.

* 2018년에 준공된 신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물과 토지가 일괄 매각되어 토지 가치 상승 시점 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 26일: 3층, 70.66㎡, 17,000만원

* 2026년 6월 12일: 8층, 69.58㎡, 15,500만원

* 2024년 8월 14일: 3층, 70.66㎡, 16,000만원

본 건의 감정가는 164,000,000원이며, 최근 시세는 15,500만원에서 17,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 168,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 경매 특성상 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 최종 입찰가 산정이 필요합니다.

혐오시설 정보:

주변 시설 검색 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.