나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501192 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교"북서측에 위치하며, 주변은 동유 형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크라트지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서, (사용승인일:2011.03.23.) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "도시형생활주택(원룸형)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지 원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-19 27(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501192 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층503호

건물명: 애플하우스 2차

구분: 집합건물

용도: 도시형생활주택(원룸형)

사용승인일: 2011년 03월 23일

층수: 5층 건물 중 5층

건물면적: 15.34㎡ (약 4.64평)

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

감정가: 52,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사 유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 숭의역이 소재하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래계약 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 13일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

경매로 인해 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 기타 압류 및 가압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 을구 순위 5번의 주택임차권도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 처리될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 임차인 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 47,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용현동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 숭의역(수인분당선) 역세권에 해당하여 유동인구 확보 및 교통 편의성이 우수하며, 이는 소형 주거시설(원룸형)의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업지구보다는 주거 밀집 지역의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 용현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 수인분당선 숭의역을 통해 인천 시내 및 수도권 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 절차상 복잡성이나 추가적인 조건이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 해당하는 경우, 토지 거래 시 허가 절차를 거쳐야 하므로 계약 진행에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 장기적으로는 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 숭의역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태를 보이고 있어 법적 리스크는 낮습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 정보 확인이 필수적이며, 이는 본 물건의 최종 인수 조건에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 전용면적 15.34㎡(약 4.64평) 대비 감정가(52,000,000원)가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 숭의역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 내용에 대한 명확한 확인을 통해 잠재적 리스크를 해소한다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 15.34㎡ (약 4.64평)입니다. 제공된 주변 매매 자료를 분석한 결과, 유사 규모(32.76㎡)의 다세대 주택이 약 204,194 원/㎡의 가격에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시장 가격 정보를 바탕으로 본건의 적정 시가격을 산출하면, 15.34㎡ * 204,194 원/㎡ = 약 31,310,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 52,000,000원으로, 이는 위 시장 분석가 대비 약 1.6배 이상 높게 책정된 금액입니다. 따라서 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 3,100만원에서 3,500만원 범위 에서 보수적으로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용, 현장 방문을 통한 물건 상태 정확한 확인, 해당 지역의 실제 임대 수요 등을 종합적으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.