나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501315 [1] 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 주안동 소재‘인천검단초등학교’남서측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제401호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2016.10.20일이며, 외벽: 데코타일 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비, 승강기, 소화전설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m∼30m)(2024-06-17)(접합), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역(2025-08-22), 토지구획정리사업지구.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501315 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1140-3 미르팰리스 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 25.11㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.11235723447922㎡ (약 7.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.06㎡ (약 14.2평)

건물지분: 47.06㎡ (약 14.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ‘인천검단초등학교’ 남서측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m∼30m), 소로2류(폭 8m∼10m), 소로3류(폭 8m미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지구획정리사업지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 순위 근저당권 (곽병옥, 2022-06-22 접수)이 말소기준권리이며, 이에 앞선 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 경매 신청 채권자

강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 성 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 총 등기부채권액

등기부채권 총액: 649,000,000원

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 을구 6번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질적으로는 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 인천광역시 서구의 주택가 지역에 위치하고 있으며, 다세대주택이 밀집한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 시설

인천검단초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 마련되어 있으며, 일반적인 편의시설은 주거 지역의 수준으로 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 주변의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의시설

인근 버스정류장을 통해 시내외로 이동이 가능하며, 자가용 이용 시에도 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관계

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 등 복잡한 권리 관계가 있습니다. 비록 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자 부담이 없을 것으로 예상되나, 관련 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

다양한 도로에 접하고 있으며, 성장관리권역 등에 포함되어 향후 지역 개발 계획 및 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 상태

2016년 사용승인된 건물로, 향후 건축물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

사전 조사 결과, 본건 주변에 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 직접 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 물건입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항이 있으나, HUG 측의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 주거 지역으로서 기본적인 입지 여건은 무난하며, 교통 또한 편리한 편입니다. 복잡한 권리 관계를 잘 해소한다면 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 특수 물건

HUG 관련 특수 물건으로, 인수 보증금 부담이 없어 명확한 가격으로 낙찰받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 가치 상승 기대

지구단위계획구역 및 성장관리권역에 포함되어 있어, 장기적으로 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 환경

다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

141,000,000원

9.2. 최근 시세 분석 (2026년 7월 기준, 주변 단지)

* 68.31㎡ (약 20.7평) : 398,000,000원 (평당 약 1925만 원)

* 59.8㎡ (약 18.1평) : 154,000,000원 (평당 약 851만 원)

* 49.96㎡ (약 15.1평) : 130,000,000원 (평당 약 860만 원)

9.3. 본건 건물 면적 및 감정가 대비 시세

본건 건물 면적은 47.06㎡ (약 14.2평)이며, 감정가는 141,000,000원 (평당 약 991만 원)입니다. 최근 거래 사례와 비교했을 때, 감정가는 시세 범위 내에 있거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

9.4. 인수 보증금

0원

9.5. 예상 입찰가 제안

인수 보증금이 없고, HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 138,000,000원 ~ 143,000,000원

본 가격대는 감정가를 참고하되, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 유동적으로 조절이 필요합니다. HUG 관련 절차의 최종 확정 여부를 입찰 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.