나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501383 [1] 인천광역시 남구 문학동 341-13 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 다세대주택이 밀집되어 있는 일반주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 제3층 제3026호로서, (사용승인 : 2001.10.26) 외벽 : 돌붙임 마감. 내부 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 로폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창 생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(2025-11-24)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고 제2023-156호) ,토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '남강쉐르빌'이며, 외관에 '102'로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501383 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 341-13, 3층302호

물건종별: 다세대주택

건물구조 및 사용승인일: 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제3026호, 사용승인일 2001년 10월 26일

토지/건물 면적: 토지 22.91㎡ (약 6.93평), 건물 38.64㎡ (약 11.69평)

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택이 밀집된 일반주택지대임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

권리 내역:

* 소유권 이전: 이재학, 주식회사에스엠주택, 백상훈 순으로 등기되었음.

* 주택임차권: 이주원 (보증금 105,000,000원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-03-22)이 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.11.10)

* 압류: 미추홀구 (2022.11.11), 부평세무서장 (2023.04.05), 중구 (2025.12.10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.13) - 본 경매 사건의 개시결정 등기임.

인수되는 권리/소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매개시결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임. 을구 7번 주택임차권등기 역시 HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정임.

특이사항: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 문구가 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차권은 없는 것으로 확인되며, 을구 7번 임차권은 말소 예정임.

1.3. 상권분석

주변 시세: 본건과 인접한 문학동 일대 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 59.58㎡ 면적의 다세대주택이 81,000,000원에서 118,000,000원 사이에 거래되었음. 또한, 2016년 건축된 45.194㎡ 면적의 다세대주택은 121,000,000원에 거래되어 신축 건물에 대한 선호도가 있음을 알 수 있음.

최근 거래 사례:

* 2026년 5월 12일, 문학동 340-4번지, 59.58㎡, 118,000,000원 (2층)

* 2026년 5월 1일, 문학동 396-21번지, 59.58㎡, 81,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 9일, 문학동 364-1번지, 45.194㎡, 121,000,000원 (2층, 2016년 건축)

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 문학초등학교 인근에 위치함.

* 기타: 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함. 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 자료 확인이 필요함.

기본 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 임차인 현황에 '이호진'의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 확정일자 정보가 누락됨. 대항력은 없는 것으로 명시되었으나, 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요함.

물리적 상태: 2001년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 노후화 가능성을 고려해야 함. 외관에 '102'로 표기됨 (통칭 '남강쉐르빌').

토지이용제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규에 의한 제한사항이 존재하여, 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제약이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 문학초등학교 인근의 주거 지역 내 입지를 갖추고 있음. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 예상되나, '이호진'이라는 임차인의 정보 불완전성, 건물의 연식, 다수의 토지이용제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 주변 시세 및 감정가를 면밀히 비교하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 문학초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 권리 분석상 인수할 법적 부담이 없어 명확한 소유권 확보 가능.

* 주변 시세 대비 적정 가격에 낙찰될 경우 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 본건(38.64㎡)의 면적을 고려할 때, 59.58㎡의 거래가(81,000,000원~118,000,000원)를 기준으로 환산하면 약 52,500,000원 ~ 76,500,000원 범위로 추정됨.

* 반면, 2016년 건축된 45.194㎡ 건물의 최근 거래가(121,000,000원)를 감안하면, 본건의 감정가(106,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 이러한 점과 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 98,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.