나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501333 [1] 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층921호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "왕길초등학교"북동측에 위치하며, 주변은 오피스텔 ,업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 검단사거리역(인천2호선)등이 소재 하는바, 대중 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 제9층 제921호로 서, (사용승인일 : 2004.11.05) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트, 일부 석재 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지 등 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "자동차관련시설 및 제1종근린생활시 설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 중로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(마전택지지구) , 도로(접합) , 주차장, 가축사육제한구역( 2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지 원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~202 6. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501333 (1)호 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501333 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 9층921호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지지분: 4.86㎡ (약 1.47평)

건물면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

건물지분: 22.6㎡ (약 6.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청인)

* 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 허가기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 만료)

HUG 인수조건 변경 (세부 내용 확인 필요)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 마전복합타워 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경

주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

'왕길초등학교' 북동측에 위치하고 있습니다.

별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

인천2호선 검단사거리역 이용이 가능하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태

본건 남측 및 북측으로 중로의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-04

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2023-02-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 사항 존재.

* 권리분석 요약

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2022-04-13 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (말소동의 확약서 제출로 인한 것으로 판단됨)

총 등기부채권액: 670,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔로, 주변 지역은 상업 및 업무시설 밀집 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석 (마전복합타워 오피스텔, 전용면적 기준)

2026년 3월 25일: 31.08㎡ (약 9.40평) - 58,000,000원 (9층, 중개거래)

2026년 3월 18일: 39.85㎡ (약 12.05평) - 119,000,000원 (9층, 직거래)

2025년 9월 26일: 39.85㎡ (약 12.05평) - 69,000,000원 (9층, 중개거래)

* 시세 분석

현재 본 물건의 감정가 68,000,000원은 면적(22.60㎡, 약 6.84평) 대비 2025년 9월 거래된 39.85㎡(약 12.05평)의 69,000,000원과 유사한 수준이나, 면적이 더 작습니다.

2026년 3월 거래된 31.08㎡(약 9.40평)의 58,000,000원보다는 다소 높은 가격입니다.

2026년 3월 18일 39.85㎡(약 12.05평)의 119,000,000원 거래는 특이 사례로 보입니다.

전반적으로 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

'왕길초등학교'가 인근에 소재합니다.

* 교통 및 편의시설

인천2호선 검단사거리역을 이용할 수 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축 정보

건축물 용도: 오피스텔

건물 구조: 일반철골구조 및 알씨구조, 에스알씨구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제9층 제921호

사용승인일: 2004년 11월 5일

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하여, 낙찰 후 인수되는 금액이나 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 (기간 만료)

본 물건 소재지는 외국인 주택용도 취득 시 토지거래허가구역이었으나, 허가 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 만료되었습니다. 향후 관련 법규 변동사항을 주시할 필요가 있습니다.

* 권리관계

을구 3번 주택임차권등기가 말소되지 않는 권리로 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 조건 변경사항과 함께 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 왕길동에 위치한 마전복합타워 내 오피스텔 경매 물건입니다. 검단사거리역 인근으로 교통이 편리하고, 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 지역에 입지하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

감정가는 6,800만원으로, 최근 실거래가를 고려했을 때 면적 대비 시세와 유사하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

가장 중요한 검토 사항은 HUG 관련 인수조건 변경 내용과 주택임차권의 처리 문제입니다. 현재 등기부상으로는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 검단사거리역 이용 가능.

* 상업지구 내 위치: 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 목적의 활용 가능성.

* 비교적 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 면적의 실거래가와 비교 시, 면적을 감안하면 공격적인 입찰도 고려해 볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 68,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석해보면,

31. 08㎡ (약 9.40평)이 58,000,000원 (2026.03.25)에 거래되었습니다.

39. 85㎡ (약 12.05평)은 69,000,000원 (2025.09.26) 및 119,000,000원 (2026.03.18)에 거래되었습니다.

본 물건의 면적(22.60㎡, 약 6.84평)을 고려하고, 2025년 9월 26일 거래된 39.85㎡(약 12.05평)의 69,000,000원이라는 점과 2026년 3월 25일 거래된 31.08㎡(약 9.40평)의 58,000,000원이라는 점을 참고하여 시세 대비 적정 입찰가를 산정합니다.

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 해당 내용이 낙찰자에게 불리하게 작용할 경우 입찰가 조정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

(상기 범위는 HUG 인수조건 변경 사항의 상세 내용 확인 후 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.